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모기지 갱신(Renewal)의 선택은 (2)

• 자가  점검 리스트
• 모기지 승인의 연장선
•  

   (이 글은2013.06.14. 부동산 캐나다에 게재된 칼럼입니다.)

  6월 중순으로 치닫고 있는 즈음 이번 주 초에 하늘에서 비가 뿌려진 덕인지 대체로 선선하고  쾌적한 날씨가 이어지고 있다.  부동산  경기의 이상 기류 속에서 5월에는 주택 평균가격이 5.4% 올랐다고 한다.   작년 5월 GTA의 평균 주택 가격은 $514,567이었는데 올해는 이보다 오른 $542,174를 기록하였다.   Toronto Real Estate Board에 의한  5월의 콘도 시장을 살펴보면 토론토 지역에서는 가격이 올라 $372,768로 나타났고 905 지역에서는 $293,398을 기록했다고 발표하였다.

  정부의 모기지 강화 방침에 따른 변화는 주택 경기의 하락이라는 추세로 이어졌다.   특히 첫 주택 구입자들의 수요가 감소함에 따라 작년 7월 이후 주택 매매 거래량은 13.5% 떨어졌다고 경제학자인 Will Dunning은 말한다.  이어서 그는 2014년 중반기까지 이런 주택 시장의 하락 가능성이 이어질 수 있음을 경고하면서 작년에는 25% - 30% 떨어진 감소량에 의해 건축업과 관련 산업에서만 80,000 직업이 사라졌음을 시사하기도 하였다.  아무튼 감소한 거래량에 비해 주택 가격의 상승이라는 이상 기류 속에서 현 상태에 대한 추이의 변화는 지켜 보아야 할 것 같다.

  지난 주의 칼럼에서 모기지 갱신은 자동으로 연장이 되는 것이 아닌 다른 lender를 선택할 수도 있는 선택 사항이라고 말한 바 있다.  또한 모기지 갱신 서류에 포함되는 내용등에 대해서도 다루어 보았는데 이번 칼럼에서는 모기지 갱신에 있어서 다른 금융기관으로 옮기는 것이 좋은지 아니면 그냥 두는 것이 좋은지 알아 보기로 하겠다.

 모기지 갱신(Renewal)은 모기지를 얻은 기존 lender로부터 서류가 오기 전에 가능하면 두 세 달 전에 알아 보는 것이 좋다.  갱신 시에는 다음과 같은 사항에 대해 자신에게 의문을 두어 자가 점검을 해 본다면 도움이 될 것이다.

  우선 자신의 예산에 비추어 볼 때 모기지 월 불입금을 증액 할 수 있는지, 또 monthly를 bi-weekly로 바꾸는 등 납입 상환주기를 바꾸길 원하는지, 추가로 선납하길 원하는지, 현재 lender의 서비스에 만족하는지, 이자율이 높은 다른 부채를 변제하길 원하는지 등의 사항을  고려해 보길 바란다.  월 불입금을 증액하거나, 납입 상환 주기를 바꾸거나, 또 선납을 한다든가 한다면 기존 계약 기간을 보다 단축 시킬 수 있고 또한 그에 따른 이자도 절약할 수 있다.  

    만약 여러 조건에 있어서 모기지를 옮기는 것이 더 나을 경우에는 새로운 Lender에 대한 set-up fee등 부대 비용이 따르니 염두하여 두는 것이 좋다.  때로는 그러한 비용을 감당 하더라도 보다 나은 조건이고 또 여러 상황으로 볼 때 더 적합하다고 생각되면 모기지 이전을 고려해 볼 필요가 있다.  모기지를 이전하는 데 있어서 각 대출기관에 따라 새로운 모기지 승인 절차가 필요하고 또한 이에 따르는 승인 범위나 요구 조건 등은 lender에 따라 다르다.   모기지 상품 중에서는 그런 비용 부담 없이 모기지를 쉽게 switch할 수 있는 상품도 있다.   하지만 일반 모기지 이외에 line of credit이나 car loan 같은 다른 부채가 있을 경우에는 상황이 좀 달라지고 부담해야할 비용도 있다.

  또한 그동안 기존 모기지에 대해 빠짐없이 잘 납부했다고 해서 자신의 모기지를 갱신하는데 아무런 문제가 없으려니 생각한다면 자신의 함정에 빠질 수 있다.  특히 수입이 일정치 않거나  매월 소득의 변동이 심한 사람의 경우라면 모기지 갱신에 있어서 기각 될 가능성을 배제하면 안 된다.  

  혹 임대 수입에 의존하여 장기적으로 현금의 융통이 필요하다거나 또는 이율 상승에 신경을 쓰는 것이 극도로 부담이 된다면 5년 이상의 기간인 10-year-mortgage를 선택하는 것이 나을 수도 있다고 말하기도 하지만 이는 상황에 따라 다를 수 있으니 상담을 통해 결정하는 것이 좋겠다.

   이전에 모기지를 얻고자 하시는 분들이 갖추어야할 자격 내지는 승인을 받기 위한 조건 으로써 대출을 받는 사람의 ‘Ability to pay’(지불능력) 과 ‘ Willingness to pay’(갚으려는 의지) 의 두 요소가 있다고 말한 바 있는데 이런 대출 승인 시의 필요 조건과 마찬가지로 모기지 갱신도 또 다른 하나의 모기지 승인의 연장선이라는 점을 간과해서는 안 된다.

모기지 갱신(Renewal)의 선택은 (1)

• Renewal Vs. Switch
• 의무가 아닌 선택 사항

(2013.06.07. 부동산 캐나다)

  지난 한 주의 칼럼은 모처럼 쉬었는데 오랜 만에 다시 글을 쓰는 듯한 느낌이다.  한 해의 중반기인  6월로 접어 들었다.  선선한 듯 또 때로는 차갑게까지 느껴지는 날씨와 더운 날씨가 교차하는 가운데 오후의 기온이 점점 올라가면서 지상을 뜨겁게 달구고 있다. 

  지난 번의 칼럼에서 주택 매매량이 떨어졌다고 전한 바 있는데 떨어진 주택 매매량 만큼 실상 거래 금액은 내리기는 커녕 오름세에 있는 기이한 현상의 현실 속에서 임대에 대한 수요가 많아지다 보니 공실률이 1%까지 떨어진 추세에 있게 되어 사실 첫 주택 구입자들에게는 그리 좋은 상황은 아니라고 할 수 있다. 

토론토에서의 평균 렌트 가격 기록을 보면 $1,856이라고 한다.  이는 2011에 비교하여 볼 때 매달 $170을 더 내고 있는 현실이라는 점을 감안하며 본다면 정부의 강화된 모기지 규제 방침은 단지 주택 소유자에게 뿐만 아니라 무주택 소유자에게도 부담을 주고 있는 것은 부정할 수 없는 사실이라고 말할 수 있을 것이다.  여기에 더구나 그동안 낮은 이자율을 제공하였던 lender들이 현재 이율들을 소폭씩 올리고 있는 상황에서 첫 주택 구입자들의  80%는 모기지 보험을 필요로 하고 있는데 그들에게는 부담이 더 늘어나게 되었다.

  모기지를 얻은 후 계약기간 (Term)이 만료하게 되면  모기지를 완전히 갚지 않은 상황에서는 다시 계약기간을 연장하여야 한다.  이 같은 갱신 (Renewal)을 하기 위해서는 계약서를 다시 작성하여야 하는데 이 때 합법적인 대출기관에서는  고객의 모기지 계약 기간(term)이 만료되기 최소한 21일 이전에는 재 계약에 대한 서류를 모기지 신청자에게 보내야만 한다.

   이때 재계약 통지는 서면으로 받을 수 있는데 종이 서류 대신 이메일로 통보를 받겠다고 사전에 동의한 경우에는 전자 파일의 형식으로도 받을 수 있다.  이 같은 서류에는 현재의 모기지 계약서 상의 내용과 동일한 정보가 담겨 있어야 하고 또 이에는 balance or remaining principal at the renewal date, interest rate, payment frequency, term and any charges or fees, effective date등의 내용이 포함되어 있어야 한다.  혹 대출기관에서 모기지를 갱신하지 않기로 결정하였다면, 이 역시 고객에게 기간이 만료되기 최소한 21일 전에는 반드시 통보하도록 되어 있다.

  모기지 갱신에 있어서 대부분의 사람들은 단순히 기존의 계약을 주어진 그대로 연장해야 하거나 또는 자동으로 연장되는 것으로 알고 있는 분들이 많다.  하지만 갱신 시 lender의 선택은 의무 사항이 아닌 선택 사항이다.  그러므로 계약기간이 끝나기 이전에 자신의 모기지 갱신을 어떻게 할 것인지 – 기존 lender에서 할 것인지 아니면 lender를 옮길 것인지 결정하는 것이 좋다.

  물론 그 같은 결정은 자신이 처해있는 상황에 맞추어 결정하는 것이 좋기에 전문가와의 상담이 필요하다.  갱신이라고 해서 낮은 이율에 대한 선택이 당장은 좋아 보여 단순히 이율이 낮은 쪽을 택하기 쉽지만 사실 모기지 상품은 모기지 이율 이외에 여러가지 영향을 줄 수 있는 다양한 요인도 포함되어 있기에 여러모로 고려하는 것이 중요한데 자신의 재정적 상황 등 여러 환경 요인을 고려하지 않은 채 선택한다면 이율 이외에 중요한 사항을 놓치게 되는 상황에 이를 수도 있다.

  모기지를 얻고자 하는 상황에는 새로 신청하는 경우도 있고, 재 융자를 받으려는 경우 또는 갱신을 하는 경우 등 다양한 상황에 놓여지게 되는데 대체적으로 캐나다인들이 모기지 계약기간을 선택할 때  선호하는 계약기간은  통계학적으로 90% 이상이 5년 또는 5년 이하를 선호 하였고 1% 정도가 10년 또는 10년 이상을 선택한 것으로  CAAMP (Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals) 조사에서 나타난 바 있다.

모기지 갱신(renewal)에 있어서 단순히 기존 lender가 보내주는 서류에 서명하기 이전에 모기지 계약 기간이 끝나기 3-4개월 전에 모기지 전문가와의 상담을 통해 보다 현명한 선택을 한다면 자신의 가정 경제의 재정에도 훨씬 도움이 될 수 있을 것이다.  다음 칼럼에서는 상황 별로 본 기존 lender에서의 계약 연장을 하는 것이 나은 지 아니면 다른 곳으로 옮기는 (Switch) 것이 나은 지 비교하여 살펴보기로 하겠다.  더워지는 날씨에 독자 여러분도 모두 건강하시길 기원드리며 이번 칼럼을 마친다.   (2013. 06. 07)                

Rates are subject to change without notice *O.A.C. E.& O.E

12월의 모기지 뉴스

-       17%  대출 심사에서 기각

-       모기지 점검 필요

한결 추워진 날씨 속에서 여러 송년모임으로 분주해진 연말을 보내는 가운데 새해도 점점 가까이 다가오고 있다.  라디오에서 흘러나오는 캐롤송들은 더욱 더 연말의 분위기를 고조시키고 있고, 거리에 점등된 나무들의 수많은 반짝임들의 어우러짐은 우리를 환상의 나라로 이끌고 있다.

 하 지만 이전보다 살을 한결 에이는 듯한 추위가 우리의 몸과 마음을 더욱 더 움츠리게 만들고 있는 현실처럼 변경된 모기지 규율은 모기지 대출 신청자들의 몸과 마음을 더 움츠러들게 만들었으리라.  정부에서 강화한 방침으로 상환기간이 30년에서 25년으로 바뀐 이후 사실 주택시장은 좀 경색되었다고해도 과언이 아니다.  물론 이에는 여러 경제적 요인도 더해졌지만. 

모기지 상환기간이 길면 매달 내는 금액은 작아져 부담이 적어지지만 이자 부담은 그 만큼 늘어나게 된다.  반 대로 상황기간이 짧아지면 매달 내는 월 불입액은 늘어나는 반면 이자 부담은 감소하게 되어 전체적으로 볼 때는 상환기간을 짧게할 수록 그 만큼 돈의 지출을 막을 수 있다.  하지만 경제적 상황이 좋지 않을 경우에는 모기지 상환액 뿐만 아니라 가정에서 지출해야 할 비용도 감당해야하므로 모기지 대출을 갚느라 허덕이게되는 상황도 생긴다.

  변 경된 규정으로 인해 20%의 Deposit을 할 여력이 없는 구매자들에게는 이런 강화된 규정이 더욱 더 아픈 현실로 다가올 수 있을 것이다.  실제로 2010년도에는 대출이 가능했던 High ratio대출의17%는 오늘날 부적격 처리되는 것을 보더라도 새로 강화된 모기지 규정이 시장 경제에 어떠한 영향을 주었는지 가늠할 수 있다.  그 17%의 범위에서 11%는 25년 대출 신청을 했던 사람들이 포함되어있다.   그래서 이번의 강화된 규율은 저소득층이나 신용도가 낮은 사람들이나 부채가 많은 사람들에게는 더욱 더 달갑지 않을 수 밖에 없다.

RealNet Canada Inc 에 따르면 10월에 새로 지은 주택 중 2,792채가 팔렸는데 이것은 10월 달의 기록에서 두 번째로 낮은 숫자라고 하니 그 만큼 주택 경기가 그리 활발하지 않았다는 사실을 알 수 있다.   부동산 거래에는 여전히 고층건물등의 콘도에 대한 수요가 인기를 끌고 있는 가운데 지난10월에는 1,914 유닛이 팔렸다고 한다.  하지만 이 숫자도 그 달의 기준으로 비교하며 보면 다섯 번째로 좋은 것이라고 하니 그렇게 많이 팔린 숫자는 아니라고 할 수 있다.

연말이라 돈을 쓸 곳이 많아져 서민들의 가계 부담이 더 느는 시즌이다.  겨 울 철이라 난방비도 더 올라가는 때라 가정마다 더 나아가서는 나라마다 전력을 절감하기 위해 노력을 하고 있다.  하물며 큰 집을 소유한 모기지 대출자들에게는 더욱 더 Hydro 비용에 신경을 쓰지 않을 수 없다.  이왕이면 연료비도 줄일 수 있으면 줄이는 것도 가정 경제 뿐만 아니라 우리의 건강에도 오히려 나쁘지 않을 것이다.  또한 긴축재정이 필요한 가정에서는 이사를 가야 할 것인지 아니면 그냥 살 것인지에 대해서도 고민할 수도 있을 것이다.  모기지 계약기간이 만료하지 않았다고 모기지 만기일만을 기다리면서 남 모르게 고통을 감수하는 것만이 상책은 아니다.  계약기간이 끝나지 않았더라도 얼마든지 방법을 모색할 수 있으니 원하시는 분은 언제든 상담을 통해 해결책을 얻기를 바란다.

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