"HAPPY 모기지" - 강한자 모기지-

모기지 갱신(Renewal)의 선택은 (2)

• 자가  점검 리스트
• 모기지 승인의 연장선
•  

   (이 글은2013.06.14. 부동산 캐나다에 게재된 칼럼입니다.)

  6월 중순으로 치닫고 있는 즈음 이번 주 초에 하늘에서 비가 뿌려진 덕인지 대체로 선선하고  쾌적한 날씨가 이어지고 있다.  부동산  경기의 이상 기류 속에서 5월에는 주택 평균가격이 5.4% 올랐다고 한다.   작년 5월 GTA의 평균 주택 가격은 $514,567이었는데 올해는 이보다 오른 $542,174를 기록하였다.   Toronto Real Estate Board에 의한  5월의 콘도 시장을 살펴보면 토론토 지역에서는 가격이 올라 $372,768로 나타났고 905 지역에서는 $293,398을 기록했다고 발표하였다.

  정부의 모기지 강화 방침에 따른 변화는 주택 경기의 하락이라는 추세로 이어졌다.   특히 첫 주택 구입자들의 수요가 감소함에 따라 작년 7월 이후 주택 매매 거래량은 13.5% 떨어졌다고 경제학자인 Will Dunning은 말한다.  이어서 그는 2014년 중반기까지 이런 주택 시장의 하락 가능성이 이어질 수 있음을 경고하면서 작년에는 25% - 30% 떨어진 감소량에 의해 건축업과 관련 산업에서만 80,000 직업이 사라졌음을 시사하기도 하였다.  아무튼 감소한 거래량에 비해 주택 가격의 상승이라는 이상 기류 속에서 현 상태에 대한 추이의 변화는 지켜 보아야 할 것 같다.

  지난 주의 칼럼에서 모기지 갱신은 자동으로 연장이 되는 것이 아닌 다른 lender를 선택할 수도 있는 선택 사항이라고 말한 바 있다.  또한 모기지 갱신 서류에 포함되는 내용등에 대해서도 다루어 보았는데 이번 칼럼에서는 모기지 갱신에 있어서 다른 금융기관으로 옮기는 것이 좋은지 아니면 그냥 두는 것이 좋은지 알아 보기로 하겠다.

 모기지 갱신(Renewal)은 모기지를 얻은 기존 lender로부터 서류가 오기 전에 가능하면 두 세 달 전에 알아 보는 것이 좋다.  갱신 시에는 다음과 같은 사항에 대해 자신에게 의문을 두어 자가 점검을 해 본다면 도움이 될 것이다.

  우선 자신의 예산에 비추어 볼 때 모기지 월 불입금을 증액 할 수 있는지, 또 monthly를 bi-weekly로 바꾸는 등 납입 상환주기를 바꾸길 원하는지, 추가로 선납하길 원하는지, 현재 lender의 서비스에 만족하는지, 이자율이 높은 다른 부채를 변제하길 원하는지 등의 사항을  고려해 보길 바란다.  월 불입금을 증액하거나, 납입 상환 주기를 바꾸거나, 또 선납을 한다든가 한다면 기존 계약 기간을 보다 단축 시킬 수 있고 또한 그에 따른 이자도 절약할 수 있다.  

    만약 여러 조건에 있어서 모기지를 옮기는 것이 더 나을 경우에는 새로운 Lender에 대한 set-up fee등 부대 비용이 따르니 염두하여 두는 것이 좋다.  때로는 그러한 비용을 감당 하더라도 보다 나은 조건이고 또 여러 상황으로 볼 때 더 적합하다고 생각되면 모기지 이전을 고려해 볼 필요가 있다.  모기지를 이전하는 데 있어서 각 대출기관에 따라 새로운 모기지 승인 절차가 필요하고 또한 이에 따르는 승인 범위나 요구 조건 등은 lender에 따라 다르다.   모기지 상품 중에서는 그런 비용 부담 없이 모기지를 쉽게 switch할 수 있는 상품도 있다.   하지만 일반 모기지 이외에 line of credit이나 car loan 같은 다른 부채가 있을 경우에는 상황이 좀 달라지고 부담해야할 비용도 있다.

  또한 그동안 기존 모기지에 대해 빠짐없이 잘 납부했다고 해서 자신의 모기지를 갱신하는데 아무런 문제가 없으려니 생각한다면 자신의 함정에 빠질 수 있다.  특히 수입이 일정치 않거나  매월 소득의 변동이 심한 사람의 경우라면 모기지 갱신에 있어서 기각 될 가능성을 배제하면 안 된다.  

  혹 임대 수입에 의존하여 장기적으로 현금의 융통이 필요하다거나 또는 이율 상승에 신경을 쓰는 것이 극도로 부담이 된다면 5년 이상의 기간인 10-year-mortgage를 선택하는 것이 나을 수도 있다고 말하기도 하지만 이는 상황에 따라 다를 수 있으니 상담을 통해 결정하는 것이 좋겠다.

   이전에 모기지를 얻고자 하시는 분들이 갖추어야할 자격 내지는 승인을 받기 위한 조건 으로써 대출을 받는 사람의 ‘Ability to pay’(지불능력) 과 ‘ Willingness to pay’(갚으려는 의지) 의 두 요소가 있다고 말한 바 있는데 이런 대출 승인 시의 필요 조건과 마찬가지로 모기지 갱신도 또 다른 하나의 모기지 승인의 연장선이라는 점을 간과해서는 안 된다.

First-time Home Buyer를 위한 Tip

 

- Rent  vs. Buy

- 여러 상황 고려 후 신중히 결정

신록의 계절 5월의 중순으로 접어들었지만 간혹 변덕을 부리는 날씨 속에 지난 번에는 파란 하늘에 햇볕이 반짝 보이다가도 흐려지고 심지어는 우박까지도 내리는 계절이 빗나가는 듯한 이상한 날씨를 보면서 여름과 봄과 겨울 및 쌀쌀한 가을의 느낌까지 여러 계절의 현상이 복합적으로 나타나는 현상을 경험하였다.  

2013년의 첫 3개월 동안에 매매량이 급락한 주택 시장을 보면서 아마도 이런 변덕을 부리는 날씨처럼 급상승이라는 돌변상황으로 반전되길 기대하는 사람도 있을 것이다.  2012년 10월 부터 12월까지3개월 동안의 기록과 비교한다면 29%나 하락한 숫자의 2,728채의 새로 지은 주택이 올 3월 말까지 팔렸다고 한다.  그래서 주택 소유자의 경우에는 더 하락하기 이전에 팔려고 내 놓는 사람도 있고 또 렌트로 내 놓기로 결정한 사람도 있는 반면 주택 구입자의 경우에는 주택 구매를 당분간 유보키로 하는 사람도 있는데 현재 추후의 향방을 정확하게 가늠할 수 없는 상태에서 건축주들도 다소 몸을 사리고 있는 상태에 있는 듯 하다.

주택을 장만하고자 하는 사람에게 특히 첫 주택을 구입하는 사람들에게 있어서 관심을 갖는 주요 요소는 무엇일가?  BMO의 새로운 조사 결과에 의하면 1위는 안전한 주변 환경이 제일 큰 관심사로 나타났다.  첫 주택을 구입하고자 하는 사람들의 62%가 안전한 주변 환경을 선택하였다고 하니 이전과는 달리  토론토에서도 점점 총기 사건등 불미스런 사건들의 발생 수가 증가하는 것을 보더라도 아무래도 신변의 안전을 고려하여 지역을 선택하고자 하는 점도 우리의 생활에 필요한 부분이 되었다. 

 그럼 안전한 주변 환경이 1위라면 그 다음에는 무엇을 선호하는 것으로 나타났을까?  그 다음은 바로 편리한 교통지역을 선호하는 것으로 나타났다.  그래서 지하철 및 각종 교통시설 이용이 용이한 곳에 밀집되는 경향이 두드러지게 나타나고 있는데 그 결과 특히 다운타운 지역으로의 인구 이동이 심화되고 있는 추세를 보이고 있으며 또 토론토에서는 콘도들을 선호하는 경향이 있다.  이런 현상은 캐나다 전 지역의 주요 대 도시들에서 공통적으로 볼 수 있는 현상으로 여기에는  First time Home Buyer의 영향이 크다고 한다. 

 다운타운 지역이나 교통이 편리한 지역의 주변에 점점 새로운 콘도들의 숫자가 증가되고 있음을 볼 수 있고 또 건축 중에 있는 콘도 빌딩들을 쉽사리 발견할 수 있는데 이런 콘도들이 새로운 구매자들의 욕망을 끊임없이 자극하고 있다.  하지만 교통이 편리한 지역에 위치한 콘도를 렌트하여 살고 있는 사람의 경우에 매년 오르는 렌트비에 허리가 휠 정도라고 하면서 세입자들의 불만도 가중하는 속에 그들의 불안도 증가하는 추세라고 한다.

그래서 매년 오르는 렌트비를 내느니 차라리 그 렌트비를 모기지로 대체하는 것이 투자 측면에서도 훨씬 이득이 된다고 생각하기 쉽다.  과연 렌트대신 주택을 장만한다면 얼마나 이득이 되는 것일까?  이에대해 매사에는 장점과 단점 두 가지가 양립하듯이 어느 쪽이 좋다고만 단정지어 말할 수는 없다는 것이다.  물론 자기 집을 가지고 있다는 점은 특히 심리적인 면에서 렌트를 하는 것 보다는 안정적인 것 처럼 보일 수도 있다. 하지만 정서적인 면 이외에 재정적인 측면에서 볼 때 자신이 처한 현재 상황에서 어느 쪽이 더 나을 지 장.단점을 따져보는 것 또한 필요하다.

렌트든 구입이든 모든 사람에게 어느 쪽이 최선의 방책이라고 그리 단순하게 쉽게 결정한 사항은 아니라고 할 수 있는데 혹 다음의 몇 가지 사항을 유념한다면 도움이 될 수 있을 것이다. 

• ·       재정 관리 능력을 갖추었는가?
• ·       재정적으로 안정되어 있는가?
• ·       주택 소유와 관련된 모든 비용(모기지 할부금, 주택 수리 및 유지비등)을 감당할 수 있 
• 는가?
• ·       주택 유지를 위한 시간을 할애할 수 있는가?

현대 생활 속에서 각자가 다른 자신의 Life Style을 영위하고 있는 가운데 점점 각자의 개성을 추구하는 현상도 더욱 두드러져 가고 있는 추세에 있다.  주택을 소유한다는 것은 단지 자금만 의 문제가 아닌 정신적으로나 재정적으로나 또는 거기에 시간적인 면에서도 자신의 헌신이 요구되는 부분이 있다.  

다행히 주택에는 그 종류가 다양하여 각자의 Life Style과 취향에 따라 또 형편에 따라 선택할 수 있다는 점에서 주택 구입자들의 구매욕을 자극시키고 있다.   또 실제로 최소 5%의 다운 페이먼트 할 여력이 있다면 모기지 보험을 구입함으로써 주택을 장만할 수 있는 제도에 의해 주택 장만의 꿈을 한층 더 빨리 현실화 시킬 수도 있다.  

  First-time Home Buyer의 경우에는 다운페이먼트 장만을 위한 Home Buyer’s plan을 세울 수도 있고 또 첫 주택 구입에 따른 소득 공제 혜택을 받을 수도 있다.   그에 대해서는 다음 기회에 다루기로 하고 자신의 재정적 상황이나 개인적, 시간적, 정서적인 여러 면을 고려하여 신중하게 결정하길 바란다.  (2013. 05. 17 부동산 캐나다)

캐나다 주요 도시 중의 하나인 토론토에서도 호화저택에 대한 수요가 15% 줄어들었다고TREB(Toronto Real Estate Board)에서 발표한 바 있는데 2백만불 이상의 주택에 대한 매매가32.5%나 떨어진 것은 큰 폭이라고 할 수 있다.  지난 달의 GTA의 평균 주택 매매 가격은510,580이었다고 한다. 

재무부 장관  Jim Flaherty이 캐나다 경제가 위기에 봉착되지 않도록 모기지 강화 방침을 단행한 이후 실제로 대출률이 점점 감소 추세를 보임에 따라 작년에는 그 숫자가 1993년에 보였던 수치까지 떨어짐으로써 주택 시장을 둔화시키는데 큰 효과를 가져왔다고 한다.   작년 한 해 동안에 모기지 이율 패러다임을 파괴한 모기지 이율 전쟁이 최근에  은행간에 다시 가시화 되고 있다고 하지만 실제 작년부터 몇 lender들은 저렴한 이율을 제공해 오고 있었다.  

 서브프라임 위기사태로 인한 불황시대에 사용되는 마케팅의 한 방법으로 ‘페니코노미 마케팅’이 있는데 이 페니코노미 마케팅이란 동전(penny)과 절약(economy)의 합성어로  ‘동전 한 푼까지 아낀다’는 의미이다.  흔히 우리가 상점에서 상품들의 가격표가 $1.99 또는 $2.99등과 같이  .99로 끝나는 것이라든가 또는 소비자들에게 1+1 행사, 이벤트, 다량 구매시 할인 혜택을 주는 것을 볼 수 있는데 이것이 바로 그러한 마케팅을 활용한 방법이다. 

이같이 작은 숫자의 움직임을 활용한 마케팅 방법이 모기지 시장에서는 이전 부터 활용되어 왔었고 더욱 빈번해지고 있는 추세이다.  사실 3%와 2.99%의 차이는 0.01% 밖에 안 되지만 심리적으로 3%와 2.99%에 대한 느낌의 차이는 크고 또 $2.99와 $2.98에서의 느낌 또한 다르다.  실제로 2.99%나 2.98%로 각각 모기지를 얻었다고 가정하였을 때, 그 차이는 매$100,000의 모기지마다 매월 52센트씩 차이가 난다.  그러므로, 모기지 평균액을  $151,000라고 보았을 때 이를 계산하여 본다면, 일년에 $9.24를 절약하는 셈이 된다.  

이율에 있어서 고객들은 자신들의 모기지에 대해 최저이율을 받기를 원한다.  그래서 때로는 서류도 제출하기 이전에 이율부터 사전에 물어보는 경우도 있다.  하지만 모기지 전문가는 상품에 대한 설명 없이 모기지 이율에 대해 쉽사리 말할 수 없는데 반면 이에 대해 처음부터 대출 상담자에 대한 아무런 정보도 없이 또 어떠한 처지에 있는지 알지도 못하는 상태에서 처음부터 단순히 몇 %의 이율에 모기지를 주겠다고 처음부터 말하는 모기지 전문가가 있다면 특히 처음으로 주택을 구입하는 사람의 경우에는 의심해 볼 필요가 있다고 전해진다.  

이유인 즉 이율이란 단지 전체 대출비용의 한 부분이라고 할 수 있어서 많은 요인들에 따라 오를 수 있기 때문이다.  이는 기존 모기지 금액을 증액하거나 또는 Term(계약기간)의 변동등이 있을 때 패널티 관계, 선납(prepayment) 규제관계, 유동성 관계, 비용, 상환 기간 등 고려될 사항들이 많기 때문이다.  또한 모기지 신청자의 소득과 부채의 비율, 소득의 정도, 신용상태 등에 따라 이율은 항상 가변적이기 때문이다.

 이율도 이율이지만 눈에 보이는 금액의 절약에 이끌려 중요한 것을 보지 못한다면 나중에 그보다 더 큰 금액의 손실이 발생할 수도 있다.  모기지 계약 기간은 1년이든 3년이든 5년이든 각각의 특성이 다르기 때문에 모기지 신청자의 개인적인 상황을 고려하여 정하는 것이 좋으므로 전문가와 상담하여 결정하는 것이 바람직하다고 할 수 있다. 

• -최저 이율만이 최선의 선택은 아님

- 모기지 상품의 feature에 대한 이해 필요

    작년 12월부터 조금씩 상승세를 보이던 주택 매매가 지난 1월에는 1.3% 올랐다고 한다.  미래에 대해서 그 누구도 섣불리 장담할 수는 없겠지만 여러 측면에서 경제적 상황이 나아져가고 있는 징후를 보이고 있다며 앞으로는 그동안 보여온 낮은 이율의 지속 체제가 변하여 모기지 이율이 오를 것이라 전망하고 있다.

 Prime rate이 3% 대로 오랜 기간 동안 낮게 지속되면서 변동이율이나 고정이율의 모기지를 선택한 사람들은 나름대로 이런 모기지 시장의 혜택을 보았다고 할 수 있겠다.  하지만 앞으로 이율이 다시 치솟는다면 그 만큼 모기지 상환에 대한 부담이 늘어나기에 각자의 모기지 상품에 대해 점검할 필요가 있겠다.

 올해 1월에만 22,000개의 직장이 사라진 가운데 앞으로 5,000개의 새로운 직장이 생길 것으로 예측되고 있는데 캐나다의 고용시장에서는 만약 자영업자 수의 증가가 없었다면 실제 이보다 훨씬 악화될 수도 있었을 것이라고 한다. 모기지 규율의 강화로 건축 허가율도 떨어진 가운데 또한  2009년 이후 최저로 낮은 수치를 보이고 있는 주택 시장에서는 강화된 모기지 방침과 경제 둔화등이 주택 수요 및 가격등에 부정적인 영향을 끼치고 있는 것은 사실이다.

  역사적으로 3%대 이상의 모기지 이율이 지속되었던 모기지 시장에서 작년 한 은행이 2.99%의 이율의 상품을 슬그머니 내놓으면서 모기지 이율의 패러다임을 붕괴시켰는데 그 이후에 각 대출기관들의 고정이율이 3% 대를 오르락 내리락 하면서 최저 2.7% ~ 2.9% 대를 대부분 유지하는 가운데 현재까지도  5년 고정이율은 과거에 비해 훨씬 낮은 이율을 선 보이고 있다.  하지만 앞으로 이율이 오른다면 상황은 달라질 것이다.

누구든지 모기지를 선택할 때 가능하면 낮은 이율로 모기지를 얻길 바란다.  하지만 이율 속에 숨어있는 그림자를 보지 못한 채 낮은 이율만을 보고 선택하였을 경우에는 추후 자신의 경제적 상황이 변동되었을 때에는 자신의 선택이 자신에게 족쇄가 된다는 사실을 나중에 알게 됨으로써 당황하는 고객들을 보고 있다.  

각 은행 뿐만 아니라 여러 대출기관 등에서 내 놓는 모기지 상품에는 이율에 못지않게 알아야 할 사항이 있는데 이는 그 상품에 속한 feature나 option이다.  이에는 모기지 패널티에 대한 사항 및 모기지를 빨리 갚기 위해 상환할 수 있는 상환 한도 또는 모기지를 이사할 때 가지고 갈 수 있는지 아니면 주택을 팔 때 집을 사는 사람에게 모기지 채무를 넘길 수 있는지등의 선택사항에 대해서도 알아 둔다면 도움이 될 수 있을 것이다.

한시적으로 판매된 낮은 이율의 모기지 상품을 선택한 고객들 중에는 나중에 개인의 재정 능력의 변화가 발생함에 따라 추가 대출을 받고자 할 경우에 비로소 자신이 선택한 모기지 상품에는 그런 추가 모기지를 얻을 수 없도록 되어 있다는 사실을 알고 당황하는 경우가 있다.  낮은 이율의 상품들 중에는 이렇게 추가 대출을 할 수 없도록 제한을 둠으로써 고객의 발을 묶어 놓기도 하고 또는 고객이 여유 돈을 가지고 모기지를 보다 일찍 상환하기 위해 일시불로 모기지를 갚거나 또는 월 불입금을 증액하고 싶어도 일반적인 20% 선보다 낮은 10% 선으로 제한되어 있어서 모기지 채무의 상환기간을 원하는 만큼 단축할 수 없게도 만든다.  물론 이런 모든 경우에는 상황에 따라서 패널티를 부담하더라도 대출기관을 옮겨 다른 곳에서 재융자를 받아 융통할 수 있는 방법이 있다.  

모기지란 장기적인 빚이기 때문에 시장 경제에 따라 변동될 수 있는 가정 경제의 변이성도 감안할 필요가 있다.  그러므로 이율도 중요하지만 그 이율 속에 깃든 그림자를 보지 못 한다면 그 그림자 속에 갇힌 자신의 모습을 보게 되는 위험을 감수해야 할 상황이 올 수도 있다는 사실을 인지하는 것이 좋다.   모기지 상담 시 자신의 재정적인 능력 및 여러 상황들에 대해서 솔직하고 정직하게 상담하고자 하는 고객은 여러 많은 대출기관의 다양한 모기지 상품을 다루는 모기지 전문가로부터 보다 안정되고 좋은 상품을 추천받을 수 있을 것이다.

(부동산 캐나다 게재)

모기지 뉴스

• CAAMP 2012년 모기지 조사 결과

  오늘은 2012년에 일어났던 모기지 시장에 대한 CAAMP의 조사 결과와 함께 모기지 시장의 추이를 살펴보고자 한다.

   캐나다에는 1,380만 세대 수에 970만의 주택 소유주가 있으며 410만 명은 렌트를 하고 있는 것으로 나타났다.  모기지를 갖고 있는 주택 소유자는 595만 명으로 이들 중 210만 명은 모기지와HELOCs을 같이 갖고 있으며 385만 명은 HELOC 없이 모기지만 갖고 있는 것으로 나타났다.  또한 모기지 부담에서 벗어난 mortgage-free 주택 소유자는 375만명으로 27%의 수치를 보여주고 있는데 이들 중 60만명은 HELOCS을 사용하고 있음을 보여주었다.

 CAAMP(Canadian Association Accredited mortgage Professionals)에 의하면 모기지를 얻는데 있어서 고정이율이 여전히 우위에 있음을 알 수 있는데,  2012년에는 새로 주택을 구입하면서 모기지를 얻는 고객의 79%가 고정이율을 선택하였다. 이는 수년 전의 기록과 비교할 때 2/3의 수치보다 오른 것이다.  반면 주택 구입에 있어서 새로 모기지를 얻을 때 변동이율을 선택한 고객은 10%였으며 고정과 변동을 합친 복합이율을 선택한 사람도 11%였다. 

  이는 캐나다 중앙은행에서 3%대의 금리를 장기간 계속 지속시킴에 따라 고정이율이 과거보다 한 층 낮아졌고 또 변동이율과의 차이가 그리 크지 않음에 따라 장기적으로 고정이율을 취하는 것이 보다 유리하기 때문에 많은 분들이 고정이율을 선택하였기 때문이다.   The Bank of Canada에 따르면 연방정부 관할 모든 대출기관을 통한 주택 구입 및 기타 등 전체적인 모기지에 대한 고정이율의 비중이 90%에 이르렀다고 발표한 바 있다.

모기지 이율의 측면에서 살펴볼 때 이전의 평균이율이 3.94%이었는데 2012년에는 3.55%로 나타났으며 주택구입에 대한 평균 모기지 이율은 3.26%으로 모기지 갱신에 대한 이율은 3.24%로 나타났다.  실제로 2010년과 2011년 동안의 변동이율과 5년 고정이율과의 그 차이의 범위는 1.7% 정도였는데 요즈음에는 이보다 훨씬 낮은 ¼ 정도의 수치를 보여주고 있으니 과거에는 변동이율과 고정이율이 큰 폭으로 차이가 났었지만 현재는 낮은 이율을 유지하고 있는 고정이율을 선택하여 장기간 묶어 놓는 것이 보다 유리한 선택이라고 할 수 있다.  

하지만 과거보다 강화된 정부의 모기지 규율 변경에 따라 55%의 주택 구입자는 high-ratio mortgage로 모기지 보험이 필요한 것으로 나타났으며, 실제 2010년에는 모기지 대출이 가능했던 high-ratio mortgages의16.9%는 새로 바뀐 모기지 방침에 따라 승인이 되지 않은 것으로 나타났다. 

모기지를 얻을 때 고객들은 은행 뿐만 아니라 이제는 모기지 전문가들을 통해 많은 상담을 하고 있는  것으로 나타났는데  61%가 새로 모기지를 얻을 때 모기지 브로커를 통한 상담을 통해 모기지를 얻고 있으며 또한 모기지 상환기간에 대해서는 2011년의 조사 결과인 78%에 비해 낮아진  68%가25년이나 그 이하를 선택하였으며 32%는 모기지 상환기간을 연장한 것으로 나타났다.  

그리고 모기지를 얻은 고객중 32%는 작년 한해 동안 월 불입금을 증액하거나 또는 일시불 상환 또는 상환주기를 바꾸는 등 모기지를 조속히 상환하기 위한 한 개나 또는 이상의 방법을 취하였는데 이는 많은 사람들이 자신들의 모기지를 실제 상환 기간보다 보다 빨리 갚기를 원하는 것임을 보여준다.

<강한자의 Happy 모기지 칼럼>

12월의 모기지 뉴스

-       17%  대출 심사에서 기각

-       모기지 점검 필요

한결 추워진 날씨 속에서 여러 송년모임으로 분주해진 연말을 보내는 가운데 새해도 점점 가까이 다가오고 있다.  라디오에서 흘러나오는 캐롤송들은 더욱 더 연말의 분위기를 고조시키고 있고, 거리에 점등된 나무들의 수많은 반짝임들의 어우러짐은 우리를 환상의 나라로 이끌고 있다.

 하지만 이전보다 살을 한결 에이는 듯한 추위가 우리의 몸과 마음을 더욱 더 움츠리게 만들고 있는 현실처럼 변경된 모기지 규율은 모기지 대출 신청자들의 몸과 마음을 더 움츠러들게 만들었으리라.  정부에서 강화한 방침으로 상환기간이 30년에서 25년으로 바뀐 이후 사실 주택시장은 좀 경색되었다고해도 과언이 아니다.  물론 이에는 여러 경제적 요인도 더해졌지만. 

모기지 상환기간이 길면 매달 내는 금액은 작아져 부담이 적어지지만 이자 부담은 그 만큼 늘어나게 된다.  반대로 상황기간이 짧아지면 매달 내는 월 불입액은 늘어나는 반면 이자 부담은 감소하게 되어 전체적으로 볼 때는 상환기간을 짧게할 수록 그 만큼 돈의 지출을 막을 수 있다.  하지만 경제적 상황이 좋지 않을 경우에는 모기지 상환액 뿐만 아니라 가정에서 지출해야 할 비용도 감당해야하므로 모기지 대출을 갚느라 허덕이게되는 상황도 생긴다.

  변경된 규정으로 인해 20%의 Deposit을 할 여력이 없는 구매자들에게는 이런 강화된 규정이 더욱 더 아픈 현실로 다가올 수 있을 것이다.  실제로 2010년도에는 대출이 가능했던 High ratio대출의17%는 오늘날 부적격 처리되는 것을 보더라도 새로 강화된 모기지 규정이 시장 경제에 어떠한 영향을 주었는지 가늠할 수 있다.  그 17%의 범위에서 11%는 25년 대출 신청을 했던 사람들이 포함되어있다.   그래서 이번의 강화된 규율은 저소득층이나 신용도가 낮은 사람들이나 부채가 많은 사람들에게는 더욱 더 달갑지 않을 수 밖에 없다.

RealNet Canada Inc 에 따르면 10월에 새로 지은 주택 중 2,792채가 팔렸는데 이것은 10월 달의 기록에서 두 번째로 낮은 숫자라고 하니 그 만큼 주택 경기가 그리 활발하지 않았다는 사실을 알 수 있다.   부동산 거래에는 여전히 고층건물등의 콘도에 대한 수요가 인기를 끌고 있는 가운데 지난10월에는 1,914 유닛이 팔렸다고 한다.  하지만 이 숫자도 그 달의 기준으로 비교하며 보면 다섯 번째로 좋은 것이라고 하니 그렇게 많이 팔린 숫자는 아니라고 할 수 있다.

연말이라 돈을 쓸 곳이 많아져 서민들의 가계 부담이 더 느는 시즌이다.  겨울 철이라 난방비도 더 올라가는 때라 가정마다 더 나아가서는 나라마다 전력을 절감하기 위해 노력을 하고 있다.  하물며 큰 집을 소유한 모기지 대출자들에게는 더욱 더 Hydro 비용에 신경을 쓰지 않을 수 없다.  이왕이면 연료비도 줄일 수 있으면 줄이는 것도 가정 경제 뿐만 아니라 우리의 건강에도 오히려 나쁘지 않을 것이다.  또한 긴축재정이 필요한 가정에서는 이사를 가야 할 것인지 아니면 그냥 살 것인지에 대해서도 고민할 수도 있을 것이다.  모기지 계약기간이 만료하지 않았다고 모기지 만기일만을 기다리면서 남 모르게 고통을 감수하는 것만이 상책은 아니다.  계약기간이 끝나지 않았더라도 얼마든지 방법을 모색할 수 있으니 원하시는 분은 언제든 상담을 통해 해결책을 얻기를 바란다. 

-  크레딧의 올바른 관리

-  크레딧 점수 향상시키는 방법:

  이번 칼럼에서는 크레딧 점수를 어떻게 하면 향상시키면서  크레딧을 잘 관리할 수 있는 지 알아 보고자 한다.  우리의 실질 생활에 도움이 될 만한 사항들을 아래와 같이 적어 보았으니 참고하시면 좋겠다.

1. 정기적으로  크레딧을 체크할 것 : Equifax와 TransUnion의 두 군데에서 1년에 한 번씩은 자신의 Credit Report를 받아 보아서 오류가 있는 지 없는 지 확인하는 것이 좋다.  이에는 자신의 명의가 도용되지 않았는 지, 이미 제때에 납부하였는데 늦게 낸 것으로 기록이 잘못 기재되어 있는 지, 10년 이상된 파산기록이 남아 있거나 또 다른 계정에 아직 체납 상태로 되어 있는 지, 이외에 좋지 않은 기록이 있는 지 없는 지 등 꼼꼼히 살펴보고 오류가 있을 시에는 반드시 서면으로 정정을 해야 한다.

1. 고지서 납부의 납일 기한을 준수할 것 : 납입을 하지 못하고 연체되었을 경우 100점 정도 까지 점수가 낮아질 수 있으니, 각종 고지서의 지불기한은 꼭 지키는 것이 좋다.

1. 카드 한도의 30% 이하로 사용할 것: 신용카드의 주어진 한도에서 가능하면 25-30% 정도이내에서 사용하면 좋은데, 예를들어 카드의 한도가 $1000이라고 할 경우 $300 미만 이내에서 사용한다면 좋은 크레딧 점수를 받을 수 있다.

1. 완납하는 것만이 상책은 아님을 알 것:  이에대해 조금 의아하게 생각되는 점도 있지만, 사실 크레딧 점수는 그동안 어떻게 얼마를 냈는 지등 한 사람의 지불 습관에 대한 결과물의 기록이라고도 할 수 있다.  그런 점에서 매번 일시불로 완납해 버리게 된다면 실질적으로는 지불에 대한 기록이 전혀 남아 있지 않아서 크레딧 점수는 오히려 내려가게 된다.  그래서 일시불로 완납하기 보다는 2-3번에 걸쳐서 완납함으로써 지불에 대한 기록을 남김으로써 성실하게 잘 갚았음을 보여주게 된다면 오히려 크레딧 점수가 올라가는 길이 되니, 이런 점을 유념하여 잘 관리하는 것이 좋다.

모기지 심사에서 기준이 되는 최저 신용점수는 620점이라고 할 수 있다.  하지만 반드시 크레딧 점수가 높다고 해서 좋은 이율을 받는다고 장담할 수 없다.  왜냐하면 심사는 신용점수 이외에도 부채비율에 따라 달라질 수 있음을 알아야 한다.  신용점수에 따라 이율이 달라질 수 있다고 했는데 독자 분들의 이해를 도모하고자  아래에 도표를 인용하고자 한다.  도표의 이율은 현재의 이율과는 상관이 없는 과거의 이율이 적용된 것임을 참조하여 살펴 보시길 바란다.  (강한자 모기지 647-893-6106  [email protected])

The True Cost of Low Credit Score

Source: MyFICO

- 크레딧 점수의 구성 요소

- Credit Report 신청하는 법

구름 한 점 없는 파아란 맑은 하늘이나 또는 파란 하늘에 떠있는 구름들의 각양각색의 모양을 바라 보노라면 마음이 편안해지면서 자연의 신비로움을 찬탄하게 된다.   먹구름이 없는 하늘과 같이 우리의 인생도 순탄하게 지속되면 좋으련만 실생활은 그렇지 못하다는 것을 누구나 꿈과 현실의 괴리에 대해 인지하고 있다.   하지만 먹구름이 머문다해도 영원하지 않듯이 자신의 크레딧 파일의 오점을 향상시키거나 남기지 않는 방법에 대해 알려드릴 필요가 있어서 지난 주의 칼럼에 이어 연재하고자 한다.

크레딧 점수를 계산하는 요인들 즉 구성요소들에 대해 살펴보면 다음과 같다.

1. Payment History – 35%

2. Total Amounts Owed – 30%

3. Length of Credit History – 15%

4. New Credit – 10%

5. Type of Credit in Use – 10%

  위에서 보 듯이 Payment History가 35%로 가장 크게 차지하고 있다.  그래서 모든 고지서등은 납기일을 지켜야 하고 혹시라도 처리하는데 걸리는 시간까지 계산해서 늦어도 2-3일 전에 내는 것이 좋다.  

크레딧 점수의 범주는 350 ~ 850인데 이런 점수에 대해 이해를 돕고자 자세히 설명한다면 다음을 참조하길 바란다.

• ·         600 미만   :  불량.  대출 받기에 곤란함.
• ·         600 - 640 :  대출을 받을 수 있지만 이자가 높다.
• ·         641 – 680 :   양호.  좋지는 않지만 적당한 이율을 받음.
• ·         681 – 720 :   우수.  대출이 용이하고 낮은 이율의 기회 있음.
• ·         720  이상  :   이상적 점수. 최적의 이율 및 원하는 것은 모두 가능.

   같은 이율이라도 개인의 크레딧 차이에 따라 이율이 차등 적용되는 것임을 알고 자신의 크레딧 관리에 더욱 신경을 쓰는 것이 중요하다.  여러 차례에 걸려 크레딧의 중요성에 대해 이야기한 바 있지만 구체적으로 다룰 필요도 있어서 지난 주에 걸쳐서 연재하였다.  

  다음 주의 칼럼에는 크레딧을 올리는 방법 및 관리에 대해 좀 더 다루어 보고자 한다.  자신의 크레딧에 대해 알고 싶으신 분은 다음의 기관에 의뢰하길 권한다.  일년에 한 번씩은 본인의 크레딧 조회는 우편으로 신청하면 무료로 할 수 있으니 정기적으로 점검하여 잘못된 기록이 있는 지 없는 지 반드시 살펴보아야 하고 혹 잘못된 기록이 있다면 꼭 정정해서 추후에 불이익을 당하지 않도록 하는 것이 매우 중요하다. 

Credit  Score (신용점수)

-캐나다인 평균 650점

-모기지 승인에 필요한 최저점수는

-18세부터 신용 쌓도록 노력

작열하는 태양 아래 푸르름을 자랑하는 나무 그늘을 위로 하며 상쾌한 바람을 쐬는 기분은 더할나위 없는 또 하나의 일상의 기쁨이 될 수 있을 것이다.  짹짹거리는 새들의 지저귐이 시의 운율처럼 마음속에 다가오는 신록의 계절을 만끽하면서 지난1월중의 한 칼럼인 credit report에 이어 오늘은 Credit Score에 대해 독자들에게 도움을 드리고자 한다.

 지갑에 은행카드와 크레딧 카드는 누구나 다 한 가지 이상은 넣고 다닌다.   그래서 현금을 수중에 갖고 다니지 않아도 카드만 있으면 쉽게 지불할 수 있는 편리한 세상이 되었다.  특히 동전을 일일히 세어서 주는 번거로움이 없는 것이 카드의 크나큰 편리함이라고 할 수 있을 것이다.  하지만 이런 편리함 뒤에는 또 다른 약점도 있어서 불이익을 가져다 주기도 하기 때문에 테크놀리지 시대에 살고 있는 우리는 자신의 개인정보등에 대해 잘 관리할 필요가 있다.

 캐나다에서 자신의 크레딧 점수를 제공하는 기관은 Equifax Canada와 TransUnion Canada등이 있다.  자신의 신용점수를 알고자 하는 사람에게는 이 두 곳에서 우편으로 무료로 제공하고 있는데, 인터넷상에서의 빠른 조회는 유료로 제공하고 있다. 

 신용점수의 범위는 300~900으로 캐나다인의 86%의 신용점수는 650점을 넘는다고 한다.  최저점수인 300점을 받는 것은 최악의 상황들을 종합하지 않는 한 불가능한 점수라고 할 수 있지만 850점 이상을 받는다는 것은 전형적이지는 않지만 가능한 점수이기도 하다. 

 모기지를 얻을 때 20% 이하로 다운페이하는 사람의 경우에는 모기지 보험을 들어야 하는데 CMHC(Canada Mortgage and Housing Corp)에서 이때 요구하고 있는 최저 신용점수는 600점이다.  이렇게 신용도는 평상 시에는 깨닫지 못하고 있다가 주택이나 건물 및 자동차 등의 구입 또는 각종 대출을 받고자 할 때에는 그동안 자신의 행동의 결과물이라고 할 수 있는credit score에 따라 이율등이 조정되기도 하고 또는 대출의 승낙여부가 결정 되는 요인으로 작용함으로써 비로소 자신의 크레딧에 대해  뒤 돌아보게 된다.

 그렇다고해서 크레딧 카드를 전혀 발급받지 않고 현금으로만 지불하는 것은 자신의 크레딧 기록 향상에는 전혀 도움이 되지 않기 때문에, 크레딧 카드를 한개 내지 두개 정도는 발행하여 카드사에서 주는 Grace period(지불유예 기간)을 잘 활용하면서 매달 연체없이 납기일 전에 완납하도록 노력한다면 자신의 신용도를 올릴 수 있을 뿐만 아니라 좋은 신용점수를 쌓는 척도가  된다.  이외에 각종 공과금등도 연체없이 납기일 전에 - 가능하다면 납기일 보다 3~4일 전에- 갚도록 하는 것도 중요하다.  자녀가 18세가 될 때 크레딧 카드를 만들어 주어서 어릴 때부터 자신이 갚을 수 있는 한도 이내에서 사용하게 하면서 매달 완납하는 좋은 습관으로 신용도를  쌓아가도록 지도하여 준다면 후에 그 자녀가 주택이나 차를 구입하거나 또는 각종 대출이 필요할 때에는 그동안 쌓아온  좋은 신용점수로 인해 보다 혜택을 받을 수 있다.  

 하지만 좋은 신용점수자 뿐만 아니라 신용점수가 좋지 않으신 분에게도 나름대로의 해결책을 마련하여 주고 있으니 만약 현재 크레딧 점수가 좋지 않아 신용카드 발급을 받고 있지 못하는 분이나 또는 낮은 신용점수로 모기지를 얻고 싶으신 분이 있다면 언제든 연락하시길 바란다.

변경된 모기지 새 규정

개정안 7월 9일 부터 적용

어느덧 6월의 끝자락을 지나 한 해의 상반기가 마감되고 7월에 접어들었다.  뜨거워지는 햇살과 함께 피서 여행 및 각종 모임들로 더 한층 몸과 마음이 바빠지는 달이다.  안 밖으로 바빠지는 시간 속에서 자신을 돌아 볼 시간을 갖는 것도 그만큼 중요하리라 생각된다.  

정부에서는 과열된 주택 시장을 견제하기 위한 노력으로 2008년부터 모기지 규정을 변경해 왔었는데, Jim Flaherty 재무부장관이 지난 6월 21일에 4차 개정안을 발표함에 따라 이번7월 9일부터는 이 변경된 규정이 적용된다.  그렇게 크게 변화된 것은 없다고 말할 수 있지만 오늘의 칼럼에서는 이 변경된 규정에 대해 살펴보고자 한다.

 현재 캐나다에는 9백6십만명의 주택 소유자가 있다고 한다.   정부에서는 주택의 가치를 잘 보존하여 가정 경제의 건실한 미래를 위한 수단으로 활용하는 것은 크게 도움이 될 수 있다고 말하여지고  있지만 과연 얼마만큼 실질적으로 도움이 될 지는 두고 보아야 하겠다.  실질적 으로 정부에서는 risk를 갖고 있는 대출자를 줄이기 위한 수단으로 규제 정책에 나선 것으로 집이 있어도 부채가 심각한 수준에 이른 사람이나 또는 집 장만을 꿈꾸는 사람은 보다 어려움에 봉착하게 된다는 것은 부인할 수 없을 것이다.

 이번에 개정된 규정을 살펴보면 크게 4 가지로 이는 LTV 80%를 넘거나 20% 이하로 다운페이먼트를 하면서 모기지 보험을 필요로 하는 high-ratio borrower에 대한 규정이다.

1.  35년의 최대 상환기간을 2011년에는 30년으로 줄였었는데 이번에는 그 최대 상환기간을  30년에서 25년으로 줄였다.   이로써 이자비용을 절약할 수 있고 모기지를 보다 더 빨리 갚을 수 있다고 말하고 있다.  지난 주의 칼럼에서 Amortization (상환기간)에 대해 다루었듯이, 실제로 상환기간을 5년간 앞당기게 되면 그만큼 많은 이자비용을 절약하게 되는 것은 사실이다.  예를 들어 4% 이율에 $350,000의 모기지의 경우에는$45,000을 절약하게 된다.  반면 이는 1% 이상 올라간 이율로 빌리는 것과 같다.
2. 재융자(refinancing)의 경우 주택 가치의 85%에서 80%로 낮춘다.  과거에는 90% 이상까지 대출이 가능했었지만 무분별한 대출로 인한 주택의 실존 가치가 20% 이하로 떨어지는 것을 막기 위해 재융자의 기준을 조정하였다.
3. Debt Service Ratio의 한도를 신용점수가 680 이상의 경우에는 GDS(gross debt service ratio)를39%로 TDS(Total debt service ratio)는 44%로 최대 선을 조정하였다.  그러나 680점 미만인 자에게는GDS 는 35% TDS는 42%가 최대 선이다.   
4.  1백만 달러 이상의 property를 구입하면서 20% 이하로 다운페이먼트를 하는 대출자에게는 더 이상 모기지 보험을 들 수 없도록 규제한다.   캐나다 전체로 볼 경우에는 그리 많은 숫자가 아니지만, 토론토와 밴쿠버의 경우에는 million-dollar 주택의 판매량이  6-18%에 각각 이르렀다고 한다. 

신용점수 못지않게 자산, 채무, 현금 유출입, 소득의 안정성등등 개인의 전체적인 신용도를 고려하여 대출 심사에 적용하고 있다.  주요 은행권이 이 규정을 따르게 됨에 따라 앞으로 제2 은행권에서는 어떠한 방침을 내 놓을 지 관망하고 있다.  각 가정의 안정과 평화를 기원하며 오늘의 칼럼을 마치고자 한다.