"HAPPY 모기지" - 강한자 모기지-

모기지 갱신(Renewal)의 선택은 (1)

• Renewal Vs. Switch
• 의무가 아닌 선택 사항

(2013.06.07. 부동산 캐나다)

  지난 한 주의 칼럼은 모처럼 쉬었는데 오랜 만에 다시 글을 쓰는 듯한 느낌이다.  한 해의 중반기인  6월로 접어 들었다.  선선한 듯 또 때로는 차갑게까지 느껴지는 날씨와 더운 날씨가 교차하는 가운데 오후의 기온이 점점 올라가면서 지상을 뜨겁게 달구고 있다. 

  지난 번의 칼럼에서 주택 매매량이 떨어졌다고 전한 바 있는데 떨어진 주택 매매량 만큼 실상 거래 금액은 내리기는 커녕 오름세에 있는 기이한 현상의 현실 속에서 임대에 대한 수요가 많아지다 보니 공실률이 1%까지 떨어진 추세에 있게 되어 사실 첫 주택 구입자들에게는 그리 좋은 상황은 아니라고 할 수 있다. 

토론토에서의 평균 렌트 가격 기록을 보면 $1,856이라고 한다.  이는 2011에 비교하여 볼 때 매달 $170을 더 내고 있는 현실이라는 점을 감안하며 본다면 정부의 강화된 모기지 규제 방침은 단지 주택 소유자에게 뿐만 아니라 무주택 소유자에게도 부담을 주고 있는 것은 부정할 수 없는 사실이라고 말할 수 있을 것이다.  여기에 더구나 그동안 낮은 이자율을 제공하였던 lender들이 현재 이율들을 소폭씩 올리고 있는 상황에서 첫 주택 구입자들의  80%는 모기지 보험을 필요로 하고 있는데 그들에게는 부담이 더 늘어나게 되었다.

  모기지를 얻은 후 계약기간 (Term)이 만료하게 되면  모기지를 완전히 갚지 않은 상황에서는 다시 계약기간을 연장하여야 한다.  이 같은 갱신 (Renewal)을 하기 위해서는 계약서를 다시 작성하여야 하는데 이 때 합법적인 대출기관에서는  고객의 모기지 계약 기간(term)이 만료되기 최소한 21일 이전에는 재 계약에 대한 서류를 모기지 신청자에게 보내야만 한다.

   이때 재계약 통지는 서면으로 받을 수 있는데 종이 서류 대신 이메일로 통보를 받겠다고 사전에 동의한 경우에는 전자 파일의 형식으로도 받을 수 있다.  이 같은 서류에는 현재의 모기지 계약서 상의 내용과 동일한 정보가 담겨 있어야 하고 또 이에는 balance or remaining principal at the renewal date, interest rate, payment frequency, term and any charges or fees, effective date등의 내용이 포함되어 있어야 한다.  혹 대출기관에서 모기지를 갱신하지 않기로 결정하였다면, 이 역시 고객에게 기간이 만료되기 최소한 21일 전에는 반드시 통보하도록 되어 있다.

  모기지 갱신에 있어서 대부분의 사람들은 단순히 기존의 계약을 주어진 그대로 연장해야 하거나 또는 자동으로 연장되는 것으로 알고 있는 분들이 많다.  하지만 갱신 시 lender의 선택은 의무 사항이 아닌 선택 사항이다.  그러므로 계약기간이 끝나기 이전에 자신의 모기지 갱신을 어떻게 할 것인지 – 기존 lender에서 할 것인지 아니면 lender를 옮길 것인지 결정하는 것이 좋다.

  물론 그 같은 결정은 자신이 처해있는 상황에 맞추어 결정하는 것이 좋기에 전문가와의 상담이 필요하다.  갱신이라고 해서 낮은 이율에 대한 선택이 당장은 좋아 보여 단순히 이율이 낮은 쪽을 택하기 쉽지만 사실 모기지 상품은 모기지 이율 이외에 여러가지 영향을 줄 수 있는 다양한 요인도 포함되어 있기에 여러모로 고려하는 것이 중요한데 자신의 재정적 상황 등 여러 환경 요인을 고려하지 않은 채 선택한다면 이율 이외에 중요한 사항을 놓치게 되는 상황에 이를 수도 있다.

  모기지를 얻고자 하는 상황에는 새로 신청하는 경우도 있고, 재 융자를 받으려는 경우 또는 갱신을 하는 경우 등 다양한 상황에 놓여지게 되는데 대체적으로 캐나다인들이 모기지 계약기간을 선택할 때  선호하는 계약기간은  통계학적으로 90% 이상이 5년 또는 5년 이하를 선호 하였고 1% 정도가 10년 또는 10년 이상을 선택한 것으로  CAAMP (Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals) 조사에서 나타난 바 있다.

모기지 갱신(renewal)에 있어서 단순히 기존 lender가 보내주는 서류에 서명하기 이전에 모기지 계약 기간이 끝나기 3-4개월 전에 모기지 전문가와의 상담을 통해 보다 현명한 선택을 한다면 자신의 가정 경제의 재정에도 훨씬 도움이 될 수 있을 것이다.  다음 칼럼에서는 상황 별로 본 기존 lender에서의 계약 연장을 하는 것이 나은 지 아니면 다른 곳으로 옮기는 (Switch) 것이 나은 지 비교하여 살펴보기로 하겠다.  더워지는 날씨에 독자 여러분도 모두 건강하시길 기원드리며 이번 칼럼을 마친다.   (2013. 06. 07)                

<모기지 선택과 만족도>

 
  2010년 가을과  2011년 CAAMP에서 고객들에게 주택과 모기지에 대한 질의 및 응답 결과를 갖고 통계를 낸 자료가 있는데, 그  조사에 의하면 대부분의 고객들이 자신들이 선택한 모기지 기간에 대해  대체적으로 매우 만족해 하고 있다는 결과가 나왔다.

  구체적으로 살펴보면, 최고 만족도를 10이라는 수치로 정했을 때, 10이라고 답한 사람이 13%,      7 ~ 9라고 답한 사람은 58% 이었다.  이 두 결과를 합한다면 71%가 만족한다고 답했으며, 21%는 그저 그렇다라고 답했고, 8% 만이 만족하지 않는다고 답했다.   연령 층으로 살펴 볼 때는, 젊은 층 보다는 좀 더 나이가 있는 그룹이 자신들의 모기지에 더 만족하고 있다는 결과가 나왔다.  

  모기지가 있는 주택 소유자의  1/3 (32%)은 지난 12개월 동안에  새로운 모기지를 얻었고(9%), 재융자나 기존 모기지의 재 계약은 23%, 나머지 68%는 모기지에 변화가 없었다.  지난 1년 동안에 기존 모기지를 재 계약 하거나 재 융자를 한 사람 중에는 21%가 lender를 바꾸었고, 79%는 바꾸지 않은 것으로 나타났다.  모기지 상환기간 (mortgage amortization period)에 대해서는,   22%는 25년 이상의 기간을 선택한 것으로 나타났다.  

 
  모기지의 타입에 대해서 살펴보면, 고정이율 모기지가 가장 대중적으로 60%를 차지하였고, 31%는 변동 이율 모기지를 선택하였다.   고정 이자율과 변동 이자율의 차이가 작년 동안 2%의 근소한 차이를 보이는가 하면, 장기간 동안 지속된 낮은 이자율 혜택등의 요인들로 인해  변동 이자율을 선택하는 사람들이 늘어난 것으로 보인다. 

  이자율에 대해서는, 일반적으로 주택 소유자들의 모기지 이율은 전해의 4.22%에서 떨어진 3.92%가 평균 모기지 이율로 나타났으며, 지난 해 동안 갱신이나 재융자를 받기 위해 모기지를 얻은 사람들의 현재 평균 이자율은 갱신하기 이전의 비울보다 1.24% 낮아진 이율로 적지않은 혜택을 받은 것으로 나타났다.  모기지를 갱신한 대출자들 중 다수(78%)는 절감의 혜택을 받게 되었고, 소수의 (13%) 사람들은 이율이 올랐다고 답하였으며,  9%는 변화가 없었다고 한다.  조사자료들을 바탕으로 종합하여 보면, 지난 해에 갱신 또는 재 융자 모기지를 받은 사람들은 대략 135만명 정도 될 것으로 추정되고 있으며, 이로 인한 절감액은 년 27억불에 이르렀다고 한다.

  다음의 차트는  2007년과 2011년 사이의  5년 고정이율과  5년 변동이율의 변화의 추이를 나타냈고 있는데, 2007년 하반기와 2008년 사이에 6% 까지 치솟았던 고정 이율이 2011년에는 과거에 비해 최저 수준이라고 말할 수 있는 4% 이하 까지 떨어졌다.
5년 변동이율은2008년 도에는 고정이율과의 차이가 크지 않았지만, 2010년도에 들어서는  2% 대 까지로 뚝 떨어져 고정이율과 큰 폭을 보이다가 2011년에 접어들면서 안정세를 보였던 이율이 차츰 올라가고  있는 추세인 것을 볼 수 있다. 

   이율은 은행을 포함한 각 대여업계 마다 다른 이율과 다른 기준을 제시하고 있고,  또 최저 이율을 준다고 해도 개인의 개별적, 특이한 상황 및 신용도와 경제 상황등의 반영이 변수로 작용하기 때문에  누구든 최저 이율을 보장할 수 있는 것은 아님을 인지하여야 한다.  

모기지 신청 전 알아 두면 좋은 사항들

(2013. 05. 03 부동산 캐나다)

• 점점 신록이 무성해지고 있는 가운데 자연의 푸르름을 느끼면서 독자 여러분들의 신체 에너지도 더욱 왕성해지길 기원드린다.  

통계청의 2010년도 세금 보고 자료에 의하면 캐나다에서 1%의 상위 소득자들이 거의255,000명에 이르는데 그 소득은 $201,400이상이라고 한다.  그런데 이 중에서도 super-elite group인 25,475명은 $685,000, 또 super-duper elite 또는 0.01%에 해당하는 사람은 2,550명으로 최소 $2,570,000의 소득을 신고하였다고 하니 시간당 최저 임금 수준을 받는 근로자들의 입장에서 본다면 그야말로 ‘그림의 떡’인 셈이다.

캐나다의 주택 시장은 여전히 느린 성장을 보이고 있는 가운데 전반적으로 작년의 46,669 채에 비해 올해 3월에는 39,527채의 주택 매매가 MLS를 통해 이루어졌다고 한다. 캐나다 주요 도시들의 주택 시장을 살펴보았을 때 매매가 증가된 곳도 있지만 반대로 감소한 곳도 있다.  12 개월 기준으로 보았을 때 Victoria and Vancouver 는 감소를 보였고  대체적으로 Quebec City, Calgary, Hamilton, Toronto, Winnipeg, Halifax and Edmonton. Ottawa-Gatineau and Montreal에서는 나은 수치를 보였다고 한다.  각 도시 별 연간 매매는 감소하여 Winnipeg 과Regina 에서는 거의 24%, Calgary에서는15%, Toronto에서는 20%,  Vancouver 에서는19% ,  Montreal에서는17% , Ottawa 에서는16%로 나타난 것을 보아도 캐나다 주택 시장의 흐름이 느려진 것을 여실히 알 수 있다. 

자신의 입에 맞는 모기지를 선택하기란 그리 쉽지 않다. 특히 처음으로 주택을 장만하려는 사람에게 있어서는 더욱 더 그럴 수도 있다.  이번 칼럼에서는  효율적인 모기지 선택을 위해 또한 모기지 실수를 줄이기 위해 모기지를 신청하기 전에 알아 두어야 할 사항들에 대해 다루어 보고자 한다.  모기지를 얻기 위해 준비되지 않은 채 모기지를 신청하고자 하는 분들이 있다면 후에 모기지 신청이 기각되었을 때 실망하지 않기 위해서라도 몇 가지 알아 두어야 할 사항들이 있다. 

1. 이전에 신용점수에 대해 세 차례에 걸쳐 연재한 바 있지만 자신의 신용 점수를 모른 채 무조건 모기지를 신청한다면 특히 과거에 공과금 및 기타 대금 등을 많이 연체한 기록이 있다거나 신용불량 상태에 있었거나 또는 파산 및 consumer proposal등 기타 여러 상황에 있었을 경우라면 한번 자신의 신용상태를 사전에 점검해 보는 것이 좋다.  파산 및proposal은 discharge가 되었다 하더라도 기록이 수년간 남아 있기 때문에 대출 기관 및 상품이 제한되어 있고 또 모기지 신청 시 주로 수수료를 지불해야 하는 lender로부터만 모기지 신청이 허락되는 경우가 많다.   Credit report는 1년에 한 번씩은 무료로 받아볼 수 있으니 자신의 기록에 이상이 없는 지 확인하여 보기를 권한다.  또한 신용점수를 알고자 하는 분은 온라인 상에서 유료로 바로 확인해 볼 수 있다.

1. 모기지는 은행들이 직접 자사의 고유상품들을 판매하기도 하고,  Financial Services Commission of Ontario(FSCO)로부터 고유 라이센스를 취득한 모기지 전문가들은 소규모의 브로커나 또는 큰 규모의 Brokerage에 소속하면서  은행 상품 및 제 2 또는 제3 금융권등 모든 관련 상품들을 판매한다. 

1. 모기지를 받을 때 낮은 이율을 받는다고 해서 반드시 좋은 것만은 아니라는 점을 알아두길 바란다.  상품에 따라 아무리 이율을 좋게 받았다 하더라도 나중에는 그 모기지가 자신의 발목을 잡는 경우도 있어서 재융자도 되지 않고 또  추가 대출도 되지 않는 경우도 있다.  

1. 마지막으로 모기지를 얻는데는 많은 비용이 따르기때문에 Closing cost에 대한 준비를 염두해 두어야 한다.  물론 신용 불량의 상태로 제2.3금융권에서 대출을 받아야 할 경우에는Lender fee가 부과되기도 하지만 평상적인 신용상태라면 일반 주택에 대한 모기지 신청은 모기지 전문가에게 수수료를 별도로 지불하지 않아도 되는 무료 서비스이다.  하지만 다운페이먼트 마련 이외에 절차에 따르는 제반비용등에 대한 준비는 필수이다.

모기지 상환 주기의 변화에 따른 비용 절감액은

• Monthly, Bi-weekly, Weekly
• 상환주기를 바꾸면 돈도 절약 기간도 단축

  국내 주요 도시를 통틀어 지난 달 주택 구매량은 전반적으로 과거에 비해 15.3% 떨어진 수치라고 한다.  이는 아마도 여전히 강화된 모기지 방침의 영향 탓인지도 모르겠다.  그래도  그리 활기차 보이지 않는 부동산 시장에서 캐나다 국내의 평균 매매가격은 2.5% 소폭 상승하였다고 한다. 

모기지를  25년 내지는 30년에 걸쳐 상환하면서 처음의 계약한 기간과는 달리 상황에 따라 기간을 단축하고 싶기도 하고 또는 늘리기를 원할 때도 있다.  가능하다면 모기지를 빨리 상환 하여  mortgage-free 상태로 채무 부담에서 벗어나기를 원하시는 분들을 위해 이번 칼럼 에서는 모기지를 정기적으로 상환하면서 원금과 이자를 절감할 수 있고 또 상환 기간까지 단축할 수 있는 방법에 대해 알아보고자 한다.

이에는 몇 가지 방법이 있지만 우선 모기지 상환 주기 (Frequency of payment)를 늘려보는 방법을 고려해 보길 바란다.  일반적인 payment option에는 monthly, semi-monthly, biweekly, weekly가 있다.  만약 모기지 상환 주기를 monthly로 선택하였다면 이를 bi-weekly로 바꾸거나 또는 bi-weekly의 경우에는 weekly로 바꾼다면 모기지 상환 횟수의 변화에 의해 보다 돈을 절약하면서도 상환기간까지 단축시킬 수 있다.

어떻게 해서 monthly를 bi-weekly로 바꾸면 돈을 절약할 수 있게 되는 것일까?  물론 한 달에 4주가 있는 경우에는 monthly나 bi-weekly나 한 달에 두 번 내게 되기 때문에 차이가 없다. 하지만 monthly는 일년에 12번을 내게 되지만 bi-weekly는 일년 동안에 24번이 아닌 26번을 내게 됨으로써 monthly에 비해 추가로 내는 상환 횟수가 더 많아져 monthly로 내는 것보다는 훨씬 빨리 모기지를 상환할 수 있게 된다.

예를 들어 3.5%의 5년 고정이율에 25년 상환기간으로 $300,000의 모기지를 얻었다고 가정한다면,  monthly를 선택하였을 경우에는 매달 납입할 금액은 $1,497.81로 이를 25년간 상환해야 한다.  이때 5년간 내는 총 원금액(principal)은 $41,159.96이고 총 이자(interest)에 대한 불입액은 $48,708.64이 된다.  

하지만 이를bi-weekly로 선택하였을 경우에는  2주에 한 번씩 $748.91을 25년이 아닌22년9개월에 걸쳐 내게 됨으로써 monthly로 하였을 때보다 2년 3개월이라는 기간을 단축시킬 수 있다.  이때 5년간 불입하게 되는 총 원금은 $49,409.58  이자 총액은 $47,948.72로monthly때보다 원금은  더 많이 갚게 되고 이자는 덜 내게 된다. 

 그런데 만약 weekly를 선택할 경우에는 매주마다 $374.45를 22년 7개월에 걸쳐 상환하게 되어 Bi-weekly때 보다 2개월을 더 단축시킬 수 있다.  이때 5년 동안의 총 원금은 $49,443.58이자 총액은 $47,913.42가 된다. 

이를 도표로 나타내면 다음과 같다.  도표에서 보듯이 monthly 보다는 bi-weekly 또 bi-weekly 보다는 weekly를 선택한다면 보다 더 절약할 수 있는 방법이 될 수 있으니 한번 고려해보길 바란다.  하지만 무리한 선택은 물론 금물이니 자신의 경제 상황에 맞는 선택을 할 필요가 있다.

모기지 penalty는 얼마나 될까?

• 고객의 견적 요청 권리
• 은행은 고객 요청에 응해야

 캐나다인이 평균적으로 모기지 상환의 의무에서 완전히 벗어나려면 얼마나 걸릴까?  대부분의 사람들이 자신들의 나이가 57살이 될 때까지 모기지를 갚아야 할 것이라고 생각하는 것으로 CIBC에서 1,503명에 대해 조사 결과 나타났다.  현실적으로 볼 때 대부분의 사람들은 모기지 부채 이외에 신용카드나 line of credit등에 대한 부채가 증가될 경우 모기지의 조기 상환을 위해 노력하기 보다는 신용카드나 line of credit에 대한 이자 부담을 줄이기 위해 우선적으로 모기지 이외의 빚 상환에 보다 주력하기 마련이다.  

  모기지를 오랜 기간 안은 채 지속적으로 갚아야 한다는 것은 은퇴를 위한 저축은 그만큼 적어진다는 의미도 된다.  만약 50대 후반까지 모기지를 갚아야 한다면 인생의 노년기에 있어서 편안한 황금의 노후를 상대적으로 보장받지 못할 확률이 높아질 수 있다. 실제로 신용카드나 line of credit의 이자가 모기지 이자에 비해 높기에 여유 돈이 있으면 모기지 변제에 힘쓰기 보다는 이자가 높은 다른 부채를 줄이는데 주력하는 것이 이득처럼 보인다.  그런데 신용카드 및 line of credit 같이 모기지 이외의 다른 부채에 대해 선납할 경우와 달리 자신의 모기지 채무 기간을 앞당기고자 선납(prepayment)할 때에는 penalty가 부과되는데 과연 얼마를 더 내야 하는 것인지?  때로는 명확하게 밝혀 있지 않아서 궁금하였을텐데 이번 칼럼에서는 그런 궁금한 penalty에 대해 다루어 보고자 한다.

penalty는 모기지 계약기간(term)이 만료되기 이전에 모기지를 완납한다든가 또는 계약을 파기하거나 또는 상환 원금을 낮게 조정하고자 할 경우에 발생되는 것으로 그에 따른 비용을 부담하여야 한다.  이런 페널티(penalty)에는 이자액의 차이만큼 변상하게 되는IRD (Interest Rate Differential) penalty와 3개월에 해당하는 이자를 내야 하는penalty가 있다.  대부분 closed fixed-rate mortgage의 경우에는 3개월 동안의 이자보다 높은 penalty를 내거나 또는 IRD에 의해 계산된 비용을 지불해야 하지만 variable-rate mortgage의 경우에는 IRD penalty가 없다.

 그 동안에는 고객들에게 이런 penalty의 계산 방식에 대한 설명 없이 단순히 고객들에게 penalty를 부가하곤 하였다.  하지만 이런 방식에 대해 2012년 3월에 Financial Consumer Agency of Canada(FCAC)에서는 모기지 선납 비용 공개에 대한 방식을 개선케함으로써 이제  모기지를 조기 상환코자 하거나 또는 재융자를 원할 경우에 과연 자신이 얼마나 되는 비용을 지불해야 하는 지에 대해 손쉽게 알아 볼 수 있게 되었다.   은행들이 각각 이런 지정 행동 강령을 시행하게 됨으로써 고객들은 Annual statements나Prepayment charge quote, Toll-free phone support 등의 서비스를 제공받을 수 있게 되었고 또한 자신들의 재정 계획에도 한결 도움이 되고 있다.

 은행에서 제공하는 서비스에 대해 각각 살펴 본다면 다음과 같다. 이런 방침의 일환으로 은행이 선제적으로 시행한 것은 인터넷 상에서의 프로그램 제공으로, 고객들은 언제든 IRD charge에 대한 자료를 찾아 볼 수도 있고 또한 선납 시에 부과될 비용에 대해서도 고객 자신이 사전에 계산해 볼 수 있도록 손쉽고 편리하게 이용할 수 있다.

Annual statement에서는 모기지 선납에 대한 옵션 및 선납에 따르는 비용 계산 방식에 대한 정보 및 관련 정보를 어디에서 얻어야 하는지 등에 대한 조언과 관련된 내용이 대략적으로 실려 있다. 

또한 고객은 은행측에 Prepayment charge에 대한 견적(quote)서를 요청할 수 있는데 여기에는 실제 선납시 부담할 비용이나 lender가 penalty를 계산한 방식 및 모기지를 변제하는데 드는 기타 비용 등에 대해 다루게 된다.

이외에 은행이 제공하는Toll-free phone 서비스의 지원으로 고객들은 자신의 모기지penalty에 대해 언제든 문의를 하고 견적을 받아볼 수 있게 됨에 따라 이전의 애매모호한 공개 방식에서 벗어나 한층 명료하게 penalty에 대해 이해할 수 있도록 되었다.  이같이 연방정부의 새로운 행동수칙을 은행들이 따라야 하게 됨으로써 모기지 penalty를 부담해야 하는 사람에게는 보다 바람직한 체제라고 할 수 있겠다. 

 모기지 penalty는 모기지를 완납하고자 할 때나 재융자를 받고자 할 때나 또는Renewal 시 모기지 계약기간이 미처 만료되지 않은 상태에서 lender를 다른 곳으로 옮기고자 할 때에 발생하게 된다.  모기지 갱신 시 많은 사람들은 기존 계약된 lender에서 자동으로 갱신되는 줄로 아는 경우가 많고  또 lender를 옮길 수 있다는 사실을 모르는 경우도 많다.  사실 계약 기간이 만료되기 이전이라도 lender를 옮길 수 있다.  때로는 상황에 따라 재융자로 자신에게 더 맞는 조건의 모기지를 얻어 자신이 처한 상황을 개선하는 것도 하나의 방법 이다. 

   (2013.04.12. 부동산 캐나다 게재)

   Royal LePage에서 3가지 타입의 주택에 대한 1/4분기의 평균 가격을 조사한 바 2층 주택은$407,044 방갈로는 $364,857, 콘도는 $246,071로 나타났다.  밴쿠버가 가장 가격이 높아 주택 시장의 열기가 가장 뜨겁다는 사실을 반증하였고 그 다음이 토론토로 나타났다.  그 평균 가격을 살펴보면 이층 주택은 $671,252, 방갈로는 $565,700, 콘도는 $359,671이다. 

  주택은 주거 공간이기도 하지만 투자 수단으로 활용 되기도 한다.  주택을 소유한다면 과연 얼마만큼 안정된 노후가 보장되는 것일까?  50세 이상된 1,500명의 주택 소유자에 대해 설문조사를 하여 보니 10세대중의 2 세대는 은퇴를 위해 얼마를 준비하여 두어야 하는지 모르겠다고 답하였고 절반은 10년 후에는 돈이 다 떨어질 것으로 내다 보았다고 한다.  안정된 노후를 위해 준비하는데 있어서 낮은 임금, 회사 연금 보조의 하락, 높은 부채, 빈약한 투자 기반 등은 안정된 노후를 저해하는 요소가 되는데 여기에 주택도 방해물로 작용할까?

  흔히 주택을 지니고 있으면 우리의 노후에 필요한 자금을 얻는데 도움이 되리라고 생각한다. 하지만 실제로는 많은 사람들이 그렇게 주택을 활용하지 않고 있다는 의외의 결과가 나왔다고 한다.  의외로 많은 사람들이 집을 팔려고 하지도 않고 또는 주택을 담보로 대출을 받으려 하지 않는다고 한다.  결국 돈은 필요하지만 돈이 나올 수 있는 수단인 주택은 묻혀두고 있는 셈이다. 

  설문조사 참가자의 절반은 자신의 주택에 대한 매매를 전혀 생각해 본 적이 없다고 답하였고, 10명 중의 4명 정도는 주택을 활용하여 자금을 마련할 5가지 방법을 시도할 생각이 없다고 답하였다고 한다.  지난 5년간 주택 시장이 주식 시장보다는 훨씬 더 안정적인 투자 수단이라고 보여지고 있는 가운데 10명중의 6명은 자신의 집에서 사는 것이 삶의 질에 결정적인 요소라고 생각하는 결과에서 보이듯이 주된 요인은 lifestyle에 있다고 한다.

  만약 은퇴를 위한 자금이 떨어져 갈 때 주택을 활용하여 취할 수 있는 5가지 최선의 방법을 나열하자면 다음과 같다.

1. 주택을 매매한 후 그 자금으로 투자 및 렌트하여 살기 :  이는 더 이상 주택 소유자가 아니라는 점만 극복한다면 큰 자금을 잘 활용할 수 있다는 데 장점이 있다.   

1. 소형 주택으로 이사하여 남은 자금을 투자하기 : 주택의 규모를 줄여 이사하면서 남은 돈으로 투자할 수 있다면 좋은 방법이지만 실제로 대도시에서 외곽이 아닌 주택에서 콘도로 이사를 가는 많은 사람들의 경우에는 잔액이 별로 남지 않는다는데 문제가 있다.  

1. Home-equity line of credit 활용하기 : 짧은 기간 내에 완전히 갚을 수 있을 경우에는 이런 주택담보 대출의 방법으로 발생한 비용에 대한 지출을 임시 변통할 수 있다.

1. 역 모기지 (Reverse Mortgage) 받기 : 주택의 잔여 가치 만큼 자금을 빌린 후 나중에 갚거나 아니면 팔 수 있다.

1. 주택의 여유 공간을 렌트 주기 :  주택의 여유 공간을 렌트할 수 있다면 정기적인 수입원의 발생으로 현금 융통에 도움이 된다.

  이런 5가지 방법은 실제로 폭 넓게 활용되는 것은 아니라고 할 수 있지만 실제 TD은행에서65세 이상 인구에서 대출률이 증가하고 있는 현실을 반영하여 이를 산정하여 본 결과 첫째로 선호하는 수단이  Downsizing, 둘째로는 주택을 팔고 렌트해서 살기, 셋째는 home equity line of credit, 넷째는 렌트 주기, 마지막이 reverse 모기지 얻기로 나타났다고 한다.

은퇴 이후의 안정된 삶을 살아가기 위한 자금을 충분히 예비하여 놓았다면 자신의 주택을 기반으로 자신이 원하는 윤택한 삶을 살아갈 수 있겠지만 그렇지 않은 경우에는 살고 있는 주택을 처분해야 하는 상황에 직면하게 된다.  아무튼 보다 편안한 삶을 살기 위해서는 단순히 주택을 지니면서 고통을 받기 보다는 주택을 잘 활용하는 방법을 고려할 필요가 있다. (2013.04.19.부동산 캐나다 게재)

 하늘을 향해 주변을 둘러보면 어느새 모습을 서서히 드러내고 있는 새로운 콘도들의 건축 현장들이 눈에 들어온다.  주요 도시를 향한 인구의 밀집도는 점점 높아져 가고 있고 그러한 추세에는 출.퇴근 및 편리함을 위해 대도시를 선호하는 젊은 세대들도 한 몫을 하고 있다.  내집을 갖는다는 것은 상대적으로 마음 편히 살 수 있다는 것이 장점이라고 할 수 있다.  물론 그에 따르는 세금, 대출금 상환, 유지 비용등의 경제적인 부담과 주택 관리를 위한 시간적 부담을 감당할 수 있다면 말이다.  

  렌트를 하고 있는 사람은 여전히 자기 소유의 집에 대한 꿈을 갖고 그런 꿈을 실현하기 위해 부단히 노력하고자 한다.  하지만 집 장만에서 가장 먼저 부딪치는 장벽은 다운페이먼트.  최소한 5%의 자금 마련을 위해서나 또는 좀 더 나은 이율을 위한 20% 이상의 자금을 적립하려면 얼마나 걸리는 것인지 때로는 아득하게 느껴질 수도 있으리라.   다운페이먼트를 위해 돈을 모으는 기간 동안에 주택 시장 경기가 변동되지 않으면 좋으련만 시장의 주택 가격은 자신이 다운페이먼트를 위해 적립하는 돈보다 더 빠른 추세로 올라가고 있으니 내집 마련 꿈의 실현의 여정은 점점 멀어져 가는 듯하여 답답한 심정이 들기도 하면서 때로는 주택시장의 활기가 오히려 두렵게 느껴질지도 모른다.

 실제로 젊은 세대들은 30년 전보다 훨씬 힘든 경제 현실 속에서 상대적으로 내집 마련의 꿈이 더 힘들어지고 있어 그리 낙관적인 상황에 놓여 있지 않다고 한다.  많은 사람들이 자신들의 보금 자리를 마련코자 하지만 자금의 여유가 되지 않아서 당분간 rent를 하겠다는 사람들도 많은 것으로 조사 결과 나타났다.     

 어떻게 하면 처음으로 주택을 구입하고자 하는 구매자들에게 도움이 될까?  어느 조사에 의하면 첫 주택 구매자들에게 가장 큰 장애물은 높은 주택 가격으로 나타났다.  밴쿠버에서 50만불 대 가격의 주택을 알아보고 있는 34살된 남자는 지난 몇 년간 다운페이트를 하기 위해 돈을 저축해 왔었지만 현재 추세를 보고 주택 구입을 몇 년 미루기로 결정하였다고 한다.  또 토론토에서 렌트를 하고 있는 36살된 한 사람은 다운페이먼트를 위해 저축을 하고 있지만  자신이 돈을 모으는 것보다 주택의 평균 가격이 더 빠르게 치솟고 있다는 점을 가장 큰 어려움 으로 들기도 하였다. 

 실제로 강화된 모기지 방침의 여파는 젊은 세대들의 모기지 심사 통과를 어렵게 만들기도 하였다.  토론토 시내의 콘도를 구입하고자 하는 24살된 한 여성은 20% 다운페이먼트할 자금을 모으는 것은 그리 큰 문제가 되지 않지만 그 보다 은행에서 요구하는 조건에 부합하여 모기지 심사를 통과하는 것이 보다 더 큰 문제라고 한 경제지에서는 전하기도 하였다.  

  사실 OSAP도 빚이기에 모기지 대출 심사에서 불리하게 작용하는 한 요인으로 20.30대의 젊은 세대는 아무래도 어려운 여건에 처해지게 되는 것이 현실이다.  예측할 수 없는 부동산 경기 속에서 주택을 구입하느냐 마느냐 하는 기로에서 고민하는 분들도 계실 것이다.  도표에서 보듯이 2012년의 평균 주택 가격이 2011년에 비해 큰 차이가 없는 가운데 밴쿠버가 1위 토론토가 2위임을 여실히 보여 주고 있다.  실제로 모기지 대출을 위한 금융기관에는 여러 곳이 있으니 다소 자격요건이 완화된 lender를 이용한다면 자격이 있는 사람에게는 주택 마련의 꿈은 그리 높기만 한 것은 아니다. (부동산 캐나다 칼럼 연재 중)

   미국에 있는 어느 다른 도시 보다 토론토에3배나 더 많은 초고층빌딩과 고층아파트가 있다고 하니 토론토의 성장에 놀랍다.  2위를 기록한 뉴욕 시의 59개와 시카고의 22개의 높은 빌딩 수에 비해, 토론토에는 148개의 고층 빌딩이 있고 초고층 빌딩도 건축 중에 있다.  캐나다의 주택 시장은 약 10%는 과대평가되어 있고 주로 밴쿠버, 몬트리올, 토론토에 집중되어 있다고 한다.  토론토 시내에도 점점 들어서고 있는 콘도들이 숲을 이루어 특히 노스욕의 학군 조정문제까지 나오고 있는 실정이니 그 만큼 콘도시장의 열기가 뜨겁다는 것을 반영하는데,  3년 반에서 5년 후에는 재융자를 받는데 어려움을 겪는 사람들은 주택을 매매로 내놓아야 할 지도 모른다는 예측도 제기되고 있다. 

주택을 장만하고자 하는 사람이라면 나름대로 down payment를 준비하게 마련이다.  과거에는 많은 사람들에게 돈 없이도 좋은 이율에 집을 장만할 수 있는 여건이 주어졌지만 이제는 최소한 5%의down payment의 조건을 만족시켜야  주택을 구입하기가 수월한 편이다.   하지만 5% down payment를 할 경우에는  좋은 이율을 기대하면 안 된다.  20% 이하로 down payment를 할 경우에는 모기지 신청자가 체납을 할 경우를 대비하여 모기지 lender를 위한 모기지 보험을 의무적으로 들어햐 하며 이 보험료는 대출금액에 더하여지게 되고 이율도 다소 높은 이율로 대출을 받게 된다.  최소한 구입하고자 하는 주택 가격의 20% 이상의 down payment를 할 정도의 여유가 되고 lender에서 요구하는 기타 조건등을  만족시켰을 경우에는 보다 좋은 이율을 받을 수 있다.  

    Down payment의 출처로 사용될 수 있는 것들을 살펴보면 다음과 같다.

• chequing or savings accounts
• Canada Savings Bonds
• guaranteed investment certificates (GICs)
• stocks, bonds, and other non-registered investments
• Tax-Free Savings Account (TFSA)
• RRSP (under the Home Buyers' Plan)
• Gift money
• other assets.
• Personal loans, lines of credit or credit cards
• Lender cash back incentives

   Down Payment는 주택 구입에 필요한 첫 자금으로  어떠한 방법으로 down payment를 준비할  것인가가  관심사라고 할 수 있다.  모기지 신청자가 그동안 돈을 적립하여 둔 금액으로 대체하는 경우도 있고 또는 타인이나 대출기관으로 부터 빌리는 방법이 있다.  이 중에서 자가 마련 방법 중의 하나를 든다면 바로 Home Buyers Plan (HBP)을 활용하는 것으로  RRSP를 적립해 온 사람이고 또 처음으로 주택을 장만하는 경우라면 보다 손쉽게 이런 자금을 마련할 수 있는데, 자신이 적립한 RRSP에서 $25,000을 인출하여 down payment로 활용할 수 있다.  단 인출한 지 2년째 되는 해부터 15년 사이에 모두 갚아야 한다

위에서 말한 것 중에서 gift money는 직계 가족으로 부터 돈을 증여 받은 것으로 이 또한 down payment로 활용할 수 있다.  이럴 경우에는 돈을 갚지 않아도 된다는 내용의 증명서로써 gift letter를 필요로 하며, 최소한 closing하기 15일 이전에는 증여받은 사람의 계좌에 적립되어 있어야 한다.

이상과 같이 down payment로 활용할 자금은 주택을 구입하는데 있어서 가장 먼저 들어가는 목돈이므로 계획을 세워 준비하여 두는 것이 중요하다.   하지만 이런 down payment 이외에도 각종 부대 비용이나 closing cost를 생각하여 두지 않는다면 나중에 당황을 하게 되는 경우가 있으므로, 충분한 자금의 여력을 갖춘 채 주택 구입에 나설 것을 권한다. 

<주택 활용 모기지>

  우리들의 생활에 있어 3가지 필요한 요소로 의.식.주를 꼽는다. 음식과 의복 뿐만 아니라 추위와 더위 또는 곤충 및 동물로 부터 우리의 몸을 지켜주고 휴식과 취침을 할 수 있는 주거 공간은 우리에게 더할 나위 없이 소중하다. 과거의 주택을 현대의 주택과 비교하여 볼 때 외관상으로는 초라하게 보일 수도 있지만 선조들의 훌륭한 지혜가 담겨있는 인체의 건강학 적으로는 위대한 건축물 이었다고 보여진다. 오늘 날의 주택은 공간활용 및 편리함등이 추가된 다용도 활용이 가능한 주거공간으로 우리들 생활기반의 터전이 되고 있다. 

  부동산 구입은 주거 공간 목적 이외에 재산증축을 위한 수단으로도 많이 활용되고 있는데, 실질적으로 우리는 여러 상황에 부딪히게 되면서 때때로 자금이 필요할 때가 있다. 오늘은 주택 소유자들이 필요에 따라 어떻게 주택을 활용하여 자금을 융통할 것인가에 대한 정보를 드리고자, 주택을 활용한 대출의 2가지 방법인 Home equity loan(HEL)과 Home equity line of credit(HELOC)에 대해 이야기 하고자 한다. 

  Home equity loan과 Home equity line of credit은 주택 구입 시에 받은 첫 대출에 이어 모기지를 완전히 상환하지 않은 상태에서 받는 또 다른 모기지이기 때문에 2차 모기지라고 불리우며 주택을 담보로 한다. Home equity loan은 주택담보대출 이라고 해서 주택을 담보로 돈을 빌리는 방식으로 기존에 우리가 익히 알고 있는 대출 방법이다. 집을 담보로 빌린 돈은 주택수리 비용이나, 의료비 또는 학자금등의 주요 경비로 많이 사용된다. 대출을 받기 위해서는 대출자의 신용도는 물론 좋아야 하고, 집의 가치를 따져 계산된 대출 금액에다 감정비용, 권리이전 비용등 각 종 부대 비용등이 추가된다. 

  Home equity line of credit(HELOC)은 HEE-lock이라고 발음하는데, Home equity loan과 주택을 담보로 하는 점에서는 같다고 할 수 있지만, 대출금의 성격과 지불 방법이 다르다. Home equity loan은 고정이자율로 받는 일시불 대출인 반면, HELOC은 기존의 크레딧 카드와 같은 방식의 형태로 대출자가 자신의 주택을 담보로 약정한 기간 동안에 주택 가치 대비 최대 금액까지 빌릴 수 있는 대출로 대출자가 시기와 빈도 수를 선택할 수 있다는 잇점이 있다.

  HELOC은 Home equity loan과 같이 일시불로 돈이 대출되는 것이 아니기 때문에, 일반 크레딧 카드 처럼 자신의 주택을 담보로 돈을 빌릴 수 있도록 한도를 정해 놓고, 그 신용한도 이내에서 돈을 사용하고 싶은 만큼 사용하고 같는 것으로 주로 5년 에서 25년간 사이의 기간을 정하여 자금을 활용할 수 있고, 상환 시에는 인출한 금액과 이자를 내면 된다. HELOC은 최소한 매달 내야하는 최소 납입액이 정해지며 (주로 이자), 이보다 더 갚을 수 있으면 갚아도 되고 정해진 기간 까지 원금을 완전히 갚아야 한다.

  캐나다의 주택 소유자들에 대한 평균 주택 가치는 $316,000로 추정되고 있으며, 현재 580만명의 주택 소유자가 모기지를 안고 있다고 한다. 그 중 지난 해에 10%가 주택 담보 대출을 받았고 그 평균 대출액은 약 $49,000로 집계 되었다. 대출 목적을 살펴보면, 부채 상환이나 모기지 상환이 38%로 대부분을 차지하였고, 그 다음으로는 주택 개조 및 수리, 구매나 교육, 투자, 기타 등의 순으로 다양하게 나타났다고 한다. 

  2000년대 초 미국에서는 HELOC이 대출자가 소득공제 혜택을 받을 수 있고 또 대출과 상환 시기를 정할 수 있다는 융통성등의 잇점으로 인해 매우 유행하게 되어 많은 사람들이 활용 하였는데, 이것이 지난 번 미국의 경제 위기와 맞물리면서 서브프라임 모기지 사태의 한 요인이 되기도 하였다. 모기지의 적절한 활용은 개인의 재정에 도움을 줄 수 있지만 무분별한 남용은 비상사태를 불러올 수도 있으므로 전문가와 상담을 하는 것이 좋겠다. (12월 16일자 게재)