변동 모기지의 이자율

 금융분야에서 10여 년간 일해 오며 가장 많이 받는 질문 중 하나가 바로 변동모기지는 도대체 언제 변동이 되길래 변동모기지로 불리느냐는 것입니다. 오늘은 많은 고객들께서 궁금해하시는 그 물음에 대해 간략히 알려드리려 합니다.

 우선, 이자율이 어떻게 산정되는지 살펴보겠습니다. 캐나다는 정부의 관계기관들이 모여 Monetary Meeting이라는 것을 1년에 여덟번 시행하고 있습니다. 이 회의에서 정해지는 것이 바로 기준금리입니다. Overnight Rate라고 하는 이 이자율은 금융기관과 정부, 혹은 금융기관들 사이에서 거래할 때 기준으로 하는 이자율이 되겠습니다.

 Monetary Meeting을 통해, 과연 정책상 이자율을 높여(혹은 낮추어) Inflation을 정부의 Target인 년 1%에서 3% 사이로 묶을 수 있는가가 쟁점이 됩니다. 예를 들면, 지난 회의 이후 자금이 많이 혹은 적게 유동되어 Inflation Rate이 Target 이하나, 이상으로 진행할 가능성이 있다고 점쳐지면 이 회의에서 Overnight Rate을 조정하는 것입니다.

 현재 정부의 기준금리는 1%이며, 이는 지난 2008년 Sub-Prime 사태로 인한 Financial crisis 이후 지속적으로 하향세를 유지해오다 지난 2009년 4월 0.25%를 최하점으로 서서히 상향 조정된 후, 2010년 9월부터 1%를 한동안 유지해오다 2015년 1월 0.75%로, 다시 그해 7월부터 0.5%로 책정된 후 현재까지 유지하고 있습니다.

 일단 기준금리가 변경되면 은행들은 그에 맞추어 고객우대금리, 즉 Prime Rate를 변경하게 됩니다. 변동모기지는 항상 Prime Plus X% 혹은 Prime Minus X% 하는 식으로 거래가 되는데, 그 기준으로 잡는 이자율이 바로 프라임이며, 이는 정부의 기준금리를 적용해 산정되는 것입니다.

 현재 Chattered Bank의 Prime Rate은 2.7%이며, 대부분의 은행(Mortgage Lender)들이 2.7%를 사용하고 있으나, TD Bank는 다른 은행과는 다른 2.85%를 사용하고 있습니다. 언급했듯이 Prime Rate는 어디까지나 자사의 고객우대금리로 회사마다 다를 수 있습니다.

 경기가 침체되어 자금의 유동이 원활하지 않을 때에는 정부가 기준금리를 낮추어 자금소비를 유도하고, 경기가 활성화되어 자금의 소비가 많아지면 Inflation이 정부의 Target보다 높아지는 것을 우려하여 기준금리를 높여 자금소비를 억제하려 합니다. 결론적으로 경기가 더 활성화된다면 그때가 바로 이자율이 오르게 되는 시점입니다.

 하지만, 변동모기지는 고정모기지로 바꿀 수 있는 Option이 있다는 장점이 있습니다. 현재 변동모기지를 가지고 계시다면 경기의 변화추이에 관심을 가지시고, 경기가 너무 급히 부활한다고 느껴지실 때 이자율이 너무 많이 오르기 전에 고정모기지로 바꾸는 것을 가까운 모기지 전문가에게 상담하시기 바랍니다.