(지난 호에 이어)

4. 상업용 건물의 가치하락

상업용 건물을 소유하고 있는 건물주도 금리인상이 빠르게 이루어지면 마음이 불안하기는 마찬가지입니다. 건물을 매입하면서 모기지 대출을 받았기에, 대출약정에 따라 월 상환금액이 급격하게 올라갈 수도 있으므로 향후 부담이 커질 자금소요액을 미리 예상하려면 대출약정서의 조건들을 다시 살펴보아야 할 때입니다.

매 12달마다 주정부의 렌트인상률 가이드라인을 따라 그 다음해의 렌트비 인상률을 세입자에게 통지하는 주거용 건물의 집주인과는 달리, 상업용 건물에서는 장기임대차계약(Commercial Lease)에 이미 서로 약정한 연도별 임대료 인상률에 합의한 것을 바탕으로 때가 되면 인상된 렌트비를 받게 됩니다.

하지만, 상가렌트비 인상관련 조항에 매년 물가상승률을 감안하여 조정한다고 명시된 경우에는 지금과 같이 높은 물가상승률을 반영하여 렌트비도 큰 폭으로 인상될 수도 있으므로, 상가를 빌려서 비즈니스를 운영하는 분들은 상가임대차계약서의 해당 조항도 미리 살펴볼 때입니다.

매달 일정한 임대료 수입을 전제로 한다면, 금리인상에 따른 월 모기지 상환금이 커지면서 상업용 상가건물의 운영수익(NOI; Net Operating Income)도 줄어듭니다. 상가 건물주 입장에서 더 우려되는 부분은 금리가 올라가면 상가건물의 거래가격에 영향을 주는 투자회수율(Cap Rate; Capitalization Rate, 구입자금의 이자비용+투자위험보상률)도 올라가므로 건물의 거래가치가 떨어진다는데 있습니다.

예를 들어, 어떤 임대용 상가건물에서 나오는 연간 임대수입에서 공실률과 운영비용을 뺀를 순운영수익(NOI)이 10만불일 경우, Cap Rate를 4%로 가정하면 상가건물의 시장거래가치는 250만불($100,000/4%]이 됩니다.

하지만 금리인상으로 모기지 상환금 부담이 커지면서 순운영수익이 $90,000로 줄어들면 상가건물의 시장거래가치는 225만불($90,000/4%)로 낮아지며, 금리인상으로 인해 상가투자자가 5%의 Cap Rate를 적용하면 상가건물의 시장거래가치는 180만불($90,000/5%)로 떨어집니다.

즉, 상가건물을 구입하는 바이어가 구매 당시의 은행 이자율 및 투자위험에 대한 보상을 감안할 때 최소한 매년 몇 %의 수익률이 나와야 한다는 투자회수율 기준을 뜻하므로, 이자율이 내려가면 Cap Rate 도 낮아지고, 올라갈 때는 따라서 높아지기 때문에 앞으로 이자율이 올라가면 상가건물의 시장가치는 점차 떨어지게 됩니다.

상가건물의 시장가치 하락은 대출기관의 입장에서 볼 때 담보력의 감소로 이어지므로, 지속적으로 금리가 인상되면 대출기관은 상가건물주에게 추가 담보물을 요구할지도 모릅니다.

그러므로 상가 건물주 입장에서는 금리인상에 따른 손실분 보다 더 높은 폭의 임대료 인상을 통해서 상가건물의 운영수익성을 유지하는 것이 최선의 방도라고 할 수 있습니다. 따라서 상가의 세입자들도 시차를 두고 발생할 금리인상의 영향을 받을 수 밖에 없습니다.

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