함께 배우는 캐나다부동산 상식(669)

 부동산의 가치는 어떻게 평가하는가?

 온타리오주의 각 지방자치단체들은 지역내에 소재하는 부동산 소유주로 부터 재산세를 거두어들인다. 이러한 재산세는 지방자치단체들의 살림살이에 필요한 재정수입 중 가장 큰 몫을 차지한다. 따라서 이러한 재산세를 공평하게 부과하는 것이 매우 중요한데, 이를 위하여 온타리오주에 소재하는 모든 형태의 부동산을 감정평가하는 독립된 기관을 두고, 이를 통하여 각 지방자치단체들이 매년 시의회에서 정하는 세율을 적용하여 주민들에게 재산세를 고지하게 된다.

 이처럼 공평한 과세의 근거가 될 '감정평가액'(Current Assessed Value)을 산정하는 일을 수행하는 기관이 바로 MPAC(Municipal Property Assessment Corporation)이다. 이 공공기관에는 지방자치단체들의 대표, 주민납세자들의 대표, 그리고 주정부를 대표하는 위원들이 운영에 참여하여 감정평가에 얽힌 다양한 이해관계를 조정하고 있다.

 그렇다면 MPAC 에서는 주택, 콘도, 상가, 사무실 건물, 창고, 공장, 농지, 나대지, 임야 등 다양한 종류의 부동산 가치를 어떻게 객관성 있게, 그리고 공평하게 평가할까? 부동산 가치에 대한 평가, 즉 Current Value Assessment(CVA)는 각 부동산의 종류별로 평가기준이 다른데, 대체로 다음과 같은 3가지 접근방법을 사용한다.

 첫번째가 ‘Direct comparison approach’(직접비교법) 이다. 최근에 팔린 인근의 비교될 만한 유사한 부동산을 두고 그것과 평가대상이 되는 부동산을 서로 비교하여 상대적인 가치가 얼마나 될까를 산정하는 방식인데, 주택과 콘도, 그리고 나대지(vacant land) 등에 주로 적용한다. 나대지는 활용도가 가장 높은 상태로 이용한다면 어떤 가치를 지닐지 추정하여 고려한다.

 두번째 감정평가방법은 ‘Income approach’(소득추정법) 이다. 즉, 평가대상이 되는 부동산에서 벌 수 있는 총수입에서 비용을 공제하면 매년 얼마의 순수익을 가져다주는지를 평가하여 감정가치를 결정하는데, 주로 상가나 쇼핑몰과 같은 상업용 건물과, 사무실 건물, 대규모 스포츠경기장, 의료기관이 입주한 건물, 산업용 건물(industrial malls)들에 적용한다.

 마지막으로 ‘Cost approach’(원가추정법) 라는 평가방식을 사용하기도 한다. 창고나 마리나(marinas)와 같이 독특한 형태의 부동산에 대해서는 위의 두 방법으로 적절한 감정평가액을 정하기가 어려워서 평가대상이 되는 부동산을 새로 지을 경우 소요되는 신축비용을 산정한 후, 건물의 노후화에 따른 감가상각을 적용하여 감정가액을 추정해내는 방식이다.

 그런데, 주택의 경우에는 이러한 감정평가의 방식이 결국 사후적인 분석에 치중하는 것이며, 팔린 집이 어떻게 하여 그런 값에 팔렸는지에 대한 온전한 이유를 발견하지 못하는 경우가 많다. 예를 들어 지역에 따라 길 하나를 사이에 두고 외관상 그리고 건물의 물리적인 특징이 서로 비슷함에도 불구하고 훨씬 더 높은 가격이 형성된 동네들(neighbourhoods)이 존재한다.

 단지 이론적인 감정평가원리에 따라 산정된 감정금액이 곧 시장가격이 된다면 재산세액만 보고 가격을 가늠할 수도 있겠지만, 실제 시장에서 팔린 집의 SOLD Price 를 보면 재산세액과도 서로 비례하지 않고 들쭉날쭉한 결과를 보여준다.

 현실적으로는 집값을 결정하는 대표적인 요소들, 즉 동네(neighbourhood)의 특성, 대지의 크기와 형태, 주택건물의 물리적 상태 중에서 ‘동네의 특성’이 집값에 가장 큰 영향을 미치는 것이다.

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