(지난 호에 이어)
타운하우스(Townhouse)에 이어 부동산 투자자들의 필수 아이템인 콘도아파트(Condo Apartment), 매년 6,000채씩 부족한 렌탈수요가 있음에도 최근까지 신축이 거의 없는Rental 아파트, 주택의 지하를 Income Property로 만들어주는 Basement Apartment에 대하여 알아보겠다.

 
▨ 콘도 아파트 (Condo Apartment)

콘도란 ‘Condominium’을 줄여서 Condo라고 부르는데, 이는 주택의 형태를 말하는 것이 아니라 소유의 한 방식을 말하는 것이다. 콘도 아파트(Condo Apartment)는 ‘아파트’라는 형태를 가지고 Condo라는 소유방식을 가진 주거유형을 말하는 것이다.

소유방식에는 크게 콘도(Condo)와 프리홀드(Freehold)로 나눌 수 있는데, 프리홀드는 소유한 주택의 대지와 그 위의 건물 모두를 단독으로 소유하는 것이다. 그러나 콘도는 유닛(Unit)이라는 각 소유자들의 공간을 따로 구별하고 단독 소유로 하나, 그 이외의 공동으로 사용하는 모든 곳(Common Elements), 예를 들면 복도, 엘리베이터, 로비, 운동시설, 콘도아파트의 부지 등은 공동으로 소유를 하는 입장이 된다. 

이 시설과 공간들은 모두가 사용할 수 있고 또한 사용에 따른 관리비용이 생길 경우 공동으로 비용을 지불해야 하는 일이 생기다 보니 소유자들은 이를 운용하기 위해 법인을 만들어 소유자들 중에 이사와 감사 등을 뽑아 이사회를 구성하고 운용에 필요한 각종 유지 및 관리의 계획과 시행을 하도록 하게 되었다. 

여기에서 관리비(Maintenance Fee)가 발생하게 될 수 밖에 없는데, 일반적으로 소유한 유닛의 크기에 비례하여 비용을 청구하게 되는 것이다. 오래된 콘도일수록 관리비가 높아지는 것은 오래될수록 건물의 유지를 위한 보수가 많아지고 여기에 들어가는 비용이 점차 커지게 되기 때문이다. 

콘도의 가치가 어느 정도 높아지다가 관리비의 비용이 부담이 되는 수준이 되는 시점이 오면 그때부터는 콘도의 가치는 떨어지게 되어 더 이상 가격이 오르지 않다가 심지어 내려가게 된다. 이는 콘도에 있어서 건물의 가치가 대지의 가치보다 상대적으로 높게 평가될 수 밖에 없는 구조이기에 때문이다.

결과적으로 장기적인 자산의 가치를 보면 프리홀드인 단독주택이 대지의 가치를 높게 볼 수 있어 제일 높고 건물내구연한에 큰 영향이 있는 콘도가 제일 낮다고 볼 수 있다.

그러나 콘도의 장점은 무엇보다도 집 관리의 편리성에 있다. 그렇기 때문에 관리비를 내는 만큼 편리해진다고 말할 수 있다. 콘도에서 24시간 안전을 위한 경비가 있고 운동시설, 파티룸 등의 여러 편의시설을 즐길 수 있는 콘도일수록 편리성이 높다고 볼 수 있고 거기에 통학/통근에 있어 대중교통을 쉽게 사용할 수 있는 역세권 일수록 편의성이 더 높아져 콘도의 가치로 이어진다. 

이는 임대수익과 매매차액 투자에 영향을 주기 때문에 특히 인구증가가 계속되고 있는 토론토를 보는 투자자들에게 있어서는 그냥 지나칠 수 없는 상당히 매력적인 투자처인 것이다. 그러나 현재 콘도의 분양가가 전세계적인 경기불황 시작이 되었음에도 불구하고 가격을 내리지 않고 오히려 올려서 버티고 있는 상황이라 혹시나 상투를 잡고 상투가 뽑히는 불행을 당할 수도 있음에 투자에는 좀더 신중해야 할 것으로 보인다.

혹자는 역세권이라면 어느 정도의 범위를 말하는 것인지에 대해 묻곤 하는데, 필자가 보는 역세권의 범위는 직선거리로는 500m이내, 시간으로는 일반 어른의 걸음으로 5~6분내이다. 최근 렌트비가 많이 올라 역세권의 범위를 조금 벗어난 콘도라도 얻기가 쉽지 않다. 심지어 역세권내 주택을 구입 개조하여 방을 추가로 만들어 룸렌트나 AirBnB같은 비즈니스를 하고자 그런 주택을 찾는 사람들이 많이 늘고 있다. 

그러나 오래 전 인기 많았던 민박운영 주택들이 2010년 정도부터는 유학생들이 줄고 각종 경제적 어려움으로 운영이 잘되지 않아 많이 줄어드는가 싶더니 최근 렌트비가 뛰어오르자 다시 성행할 것으로 예측된다.

다음주에 계속하여 주택지하 아파트(Basement Apartment)와 렌탈 아파트(Rental Apartment)에 대하여 알아보겠다. (다음 호에 계속)

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