유동환의 돈 이야기(35)-부동산 투자 재정분석(5)

Business, that’s easily defined, its other people’s money. (Peter Drucker)

The biggest risk is not taking any risk. (Mark Zuckerberg)

Buy land, they aren’t making any more of it. (Mark Twain)

5년 후

시간이 지나 5년 후 모기지 갱신을 할 경우 다음과 같은 재무제표를 참조할 수 있다.

(대차대조표)

(손익 계산서)

총수입: $80,000
총 운영비: $24,000
총 운영수입: $56,000

임대비와 총 운영수입(NOI)이 오르고 임대부동산 가치가 오르면 모기지 갱신에 어떤 도움이 되는지 위 재무제표로 검토할 수 있다. 우선 모기지 갱신 전 총부채 94만1천 달러를 새로운 모기지(재무제표 참조)를 얻어 총 운영수입으로 갚아 나갈 수 있는지 계산해야 한다. 새로운 모기지는 년간 2만2,814달러의 이자와 2만1,510달러의 원금상환 등 총 4만4,324달러의 모기지불입금(Financial Services)이 필요하다. 또한 부채대비 자산비율이 금융기관의 요구사항 기준에 맞는지 계산해야 한다.

부채상환비율(DSCR) = NOI / FINANCIAL SERVICES = $ 56,000 / $ 44,324 = 1.26 = 126 %

부채대비 자산비율(LTV RATIO) = LOAN ( MORTGAGE ) / FMV = $ 941,000 / $ 1,500,000 = 0.63 = 63 %

투자자의 개인수입에 다를 수 있지만 위의 비율로 94만 1천 달러의 모기지는 어렵지 않게 얻을 수 있다.

한편 자본소득율(CAP RATE)은 5.6 %로 증가하고 세전 수입은 약 1만 6천불, 현금흐름은 소득세 8천 달러를 내고 약 2만1천 달러가 된다. 현금 흐름은 비축금으로 저축할 수도 있다.

결론

예제에서 자본금 1천 달러는 5년 후 55만 9천 달러로 증식되어 559배의 자산증가를 초래한다. 또한 새로운 모기지로 상환된 HELOC 50만 달러로 다음 임대부동산 투자를 연속할 수 있다.

결론적으로 99.9% 의 융자금 즉 남의 돈(Other People’s Money, OPM )으로 부동산 임대사업을 성공적으로 이어나갈 수 있다. 장기적으로 단위를 10배, 100배, 1천배로 늘이는 꿈의 현실을 간절히 바라면(BURING DESIRE) 누구든지 유태인이나 인도, 중국, 이란인들 처럼 부동산 거부가 될 수 있다.

또한 이 예제에서 배울 수 있는 재정분석은 실제 투자를 할 때 위험도를 분석하고 위험관리를 하는 도구로 사용하는 것이라 할 수 있다. 초보 투자가는 성공적으로 임대부동산을 운영하는 경험 많은 사업가들과 동업을 시작하며 실제경험을 쌓을 수 있다. 기회가 있으면 무조건 시작해야 한다. 앞으로 닥칠 성공이나 일시적인 실패는 사업의 위기를 좌우하는 것이 아니라 교훈이 되기 때문이다.

일반 부동산 , 특히 임대부동산 투자는 토지가 넓은 것을 선호해야 한다. 토론토 다운타운 지역은 연간 5만 명 이상의 유입으로 인구가 증가하고 있어 주거주택은 땅 없이 하늘로 올라 가기만 해야 하는 실정이다.

건물은 지어진 순간부터 부식하지만 땅은 영원하기 때문에 인구가 늘어나는 토론토 지역의 토지가 있는 부동산은 앞으로 좋은 장기투자가 된다고 보아야 한다.