유동환의 돈 이야기(32)-부동산 투자 재정분석(3)

You build on cost and you borrow on value. (Paul Reichmann)

세후 총수입 또는 세후 순수입

총 운영수입에서 감가상각비, 이자납부금, 주주봉급, 소득세를 제하면 세후 총수입이 된다.

NOI – DEPRECIATION – INTERSTS PAYMENTS – SALARIES - INCOME TAX
= $ 46,500 - $ 15,755 - $ 30,745 - $ 0 - $ 0 = $ 0

이 경우 예제에서 세후 총수입은 회계상 제로가 된다.

건물 감가상각(BUILDING DEPRECIATION)

건물 사용으로 인한 마모비용은 시간흐름에 따라 건물가치감소로 회계에 반영된다. 경제학적으로는 시장가격에 반영되지 않고 자산의 감소가치로 표현하지만 회계학에서는 취득한 건물의 원가를 사용기간에 걸쳐 마모비용을 분배하는 과정이라 할 수 있다. 공식에 의해 분배되는 감가상각비는 회계상 경비로 처리되어 수입에서 제할 수가 있다.

캐나다 세법에 의하면 1987년 이전에 구입한 건물은 건물 원가의 5% 1988년 이후에 구입한 건물은 원가의 4%를 감가상각경비(CAPITAL COST ALLOWANCE )로 인정해주고 있다. 건물의 원가는 전년도까지 감가상각비를 제한 건물의 잔존가치(UNDEPRECIATED CAPITAL COST)로 정의한다.

예를 들어 100만 달러가치의 부동산에서 건물가치를 50만 달러, 토지가치를 50만 달러로 책정했다면 첫해에 최고 2만($500,000 X 4 %) 달러의 감가상각비를 순운영수입( NOI )에서 제한 세전순수입( BEFORE TAX NET INCOME )을 연방국세청에 보고할 수 있다.

다음해에는 최고 1만9200달러( $ 480,000 X 4 % )의 감가상각비용을 제할 수 있다. 투자자 A가 소유한 한 회사의 손실을 A가 소유한 다른 회사의 이익과 상쇄시킬 수 있는 특별한 경우를 제외하고는 감가상각을 이용하여 수입을 마이너스로 할 필요는 없다.

건물 매각시 사용기간 동안 축적된 총 감가상가비는 매각하는 해의 수입으로 보고해야 한다(RECAPTURE OF CCA). 일시에 부담이 될 수 있지만 세금은 미루어 낼수록 이익이 된다. 예를 들어 첫해에 2만 달러에 감가상각비용을 사용하여 납부하지 않은 1만 달러의 소득세를 5년 후 매각시 납부할 경우 연3%의 인플레로 인한 1만달러는 현재가치로 5년 후 8천5백87달러로 줄어들기 때문이다.

현금흐름(NET CASH FLOW)

세후 총수입(NI)에서 모기지원금상환(PRINCIPLE PAYMENTS)을 제하고 감가상각비(DEPRECIATION )를 더하면 총 현금 흐름이 된다.

NI – PRINCIPLE PAYMENTS + DEPRECITION = $ 0 - $ 11,461 + $ 15,755 = $ 4,294

이 경우 예제에서 연간 현금흐름은 $ 4,294가 되어 $ 1,000의 현금투자의 4배가 넘는다.

부채상환비율(DSCR)

순 운영수입(NOI)에서 원금과 이자를 포함한 모기지 불입금 및 HELOC 이자를 제할 수 있는지 여부를 아래 수학공식을 이용하여 부채상환비율을 계산할 수 있다. 모기지불입금과 HELOC이자를 총 부채상환금(FINANCIAL SERVICES)으로 정의한다.

부채상환비율 = 순운영수입 / 총부채상환금은 예제에서 110%가 된다.

DSCR = NOI / FINANCIAL SERVICES = 46,500 / $ 42,206 = 1.10 = 110%

시중은행은 최소 110%의 부채상환비율을 요구한다. HELOC 을 현금으로 간주할 경우 총 부채상환금에서 HELOC에 해당되는 이자를 제외하면 부채상환비율은 186 %가 된다.

DSCR = $ 46,500 / $ 24,990 = 1.86 = 186 %

공정가격(FAIR MARKET VALUE)

인위적으로 조작되지 않고 제3자 수요공급에 의한 예상가격을 공정가격이라 할 수 있다. 감정가격은 주위에 비슷한 건물의 매매가격과 임대 순수입 건축가격 토지가격 등을 참고로 하지만 시간과 경제조건 등이 변수가 될 수 있고 실제 매매가격과는 크게 다를 수 있다.

국세청에서는 인위적으로 공정가격을 조정했다는 의혹이 제기될 때에는 제3자의 감정가격을 참고로 하여 벌금을 부과할 수 있다. 예를 들어 자녀에게 임대 부동산을 양도시 자산증가세를 줄이기 위해 100만 달러에 구입한 부동산의 공정가격 500만 달러를 200만 달러로 보고하고 25만달러의 자산증가세 ($ 1million X 25% )를 납부했을 때 국세청 감정가격이 500만 달러일 경우 75만 달러의 자산증가세($ 4 million X 25% - $ 250,000 )를 더 부과하고 자녀가 매매할 경우 자녀가 양도받은 부동산의 원가를 200만 달러로 책정한다. 조작된 양도가격에 대한 자산증가세를 한번 더 부과시킨다 (DOUBLE DIPPING). (다음 호 계속 )

(정정)

750호 재정분석비율 표의 Net Cash Flow를 아래와 같이 정정합니다.
Net Cash Flow NI - Principal Payments (for Debts) + Recapture of CCA