사인 없는 문서

 

이번 케이스는 조금 독특한 케이스를 소개하려 한다. 지난번 칼럼에 소개했던 “티켓 투더 이빅션”에 N9과 N11을 언급한 적이 있는데, 주인과 세입자가 같이 (N11) 아니면 세입자 혼자(N9) 사인을 하게 되면 무조건 나갈 수 밖에 없는 상황이 된다는 내용이었다.

사인을 해놓고 나가지 않을 때 주인은 무조건 L3 Application(Application to End a Tenancy - Tenant Gave Notice or Agreed to Terminate the Tenancy)을 보드에 제출하게 되면 히어링 없이도 오다를 받을 확률이 많은 어플리케이션이다.

오늘은 위의 노티스와 사인이 없이도 이빅션 오다를 받은 특별한 케이스를 보기로 하겠다.

의뢰인은 세입자에게 $12,000을 보상금으로 주고 한달 반쯤 후인 10월말에 이사 나갈 것을 제의하였다. 하루에도 여러 번의 이메일을 주고 받으며 서로의 입장인 이사 날짜와 보상금 가격을 조절하게 되었다. 세입자는 마음의 결정을 못하고 시간을 보내다가 렌트비를 낸지 하루도 안돼서 10월 말까지 나갈테니 12,000 불과 방금 보낸 월세를 돌려달라는 이메일을 주인에게 보내왔다. 의뢰인은 보상금과 받은 월세를 보내주었다.

결국 마지막 달인 10월에는 디파짓으로 대체를 하기로 하고 10월 31일이 오기를 주인은 기다리고 있는 와중에 세입자에게 이메일을 하나 받게 된다. 10월에는 나갈 상황이 아니니 11월30일까지 연장을 해야겠다는 내용이었다. 주인은 이메일을 받은 즉시 의뢰를 해왔고 즉시 L3 application 을 제출하였다.

문제는 글로 쓴 서로의 Agreement와 Sign이 없는 상황에서 위의 어플리케이션을 넣은 것이다. 물론 서로가 말로 한 계약도 성립이 된다고 하지만 아무런 증거도 없이 성립을 시킬 순 없는 내용이다. 두 달 동안 오고 갔던 이메일을 모두 골라 증거를 추려 보드에 제출하였다.

계약이 성립이 되려면 최소한 세가지 조건을 충족해야 한다:

Offer - 제의를 한다

Consideration - 조건들을 나열한다

Acceptance - 위 조건에 합의점을 찾아 동의 한 후 사인을 하게 된다.

 

처음에는 세입자의 반전 변론으로 조금은 힘들 수도 있지 않을까 생각 하였었다. 세입자도 돈을 받은 것은 시인하면서도 이사 날짜에는 브레이크를 걸었다. 반전 변론을 듣고 있는 의뢰인의 마음은 어땠을까 생각해본다.

하지만 멤버는 그 많은 이메일을 꿰고 있으면서 하나하나 열거하며 히어링을 진행하였다. 세입자가 부담스럽지 않은 상황에서 이메일로 쓴 내용이라 자세하면서도 구체적인 내용을 잡아 낼 수 있었다.

이메일을 통해 문서와 사인은 찾아볼 수 없었지만 멤버는 세입자가 계약을 어겼다고 판단하였다. 다행히도 히어링이 끝난 후 짧은 시간에 이빅션이 진행되었다.

이 사건을 보면서 매번 느끼는 것은 뭐든지 글로 쓰고 사인으로 남겨 놓으면 어떨까 한다. 글로 남길 때 무슨 대단한 내용을 쓰라는 것이 아니다. 주인과 세입자만의 거래를 진행해야 한다면 그 거래를 글로 써서 서로 동의하고 진행했다는 것을 남길 수만 있으면 어려운 상황을 만들 일이 없었을 것이다.

심증은 있는데 물증이 없어 손해를 보는 일이 생기는 경우가 많은 편이니, 일어난 일에 대하여는 물증을 남기는 습관을 가져야 하겠다.

 

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