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주택 분양 계약서에 서명하기 전에 알고 있어야 할 내용들
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 주택을 분양받기 위해서는 계약서에 서명하기 전에 미리 알고 있어야 할 내용들이 많이 있습니다.  그 의미를 알아 놓으면 나중에 생길 수 있는 어려움을 대비해 나가는데 크게 도움이 되고 계약하는 과정도 마음이 휠씬 편하실 것이기 때문입니다.  그중에서도 가장 중요한 몇가지를 골라서 설명해 보겠습니다.

 


▶Cooling period(계약싸인 후 유예기간)

 


 
 Freehold 형식의 주택분양은 구매자가 계약서에 서명을 하고 Deposit Cheques를 빌더에게 넘겨주면, 아직 빌더가 싸인을 하지 않았더라고 계약이 실행이 들어간 것으로 간주가 됩니다. 그래서 취소를 할 수가 없습니다. Cooling Off Period라고 하는 유예기간이 없는 거지요. 


 그러나 콘도타운하우스나 Common Element타운하우스(앞의 내용에서 설명했음)는 Cooling Off Period가 있습니다. 그러므로 싸인을 하고 나서도 그 기간 내에 취소를 할 수가 있다는 겁니다. 


 여기서 하나 더 확인을 하자면 그 기간이 얼마인지를 확인하셔야 합니다. 콘도처럼 10일로 알고 계시겠지만 10일이 아니고 5일밖에 안되는 프로젝트도 많이 있습니다.

Freehold 주택분양에는 Cooling Off Period가 없다고 하지만 어떤 경우에는 2-3일간을 허용하기도 하는데 위에서 소개했던 프로젝트 중에서 Observatory Hill분양은 Cooling Off Period가 전혀 허용되지 않으며, Willowdale Heights 단독주택 분양은 며칠간을 허용하고 있습니다.  


 그러므로 구매자로서는 그 분양에서 Cooling Off Period가 있는지, 있다면 며칠까지 허용이 되는지를 확인하는 것이 필요합니다.  또한 계약서의 내용을 미리 리뷰하고 싸인하는 것도 중요합니다. 

 


▶Deposit(계약금)

 

 


    
 주택을 분양한 건설사가 문제가 생겨서 공사를 진행할 수 없는 경우도 가끔 발행하였습니다. 그러면 계약자는 당연히 계약시에 제출한Deposit을 돌려받아야 할 것입니다. 건설사가 반환을 할 수 있는 능력이 있어서 그것이 가능하다면 문제가 없을 것입니다. 만약 건설사가 재정적인 능력이 없어서 이미 받은 Deposit을 반환할 수 없는 상황이라면 어떻게 될까요? 


 Tarion Warranty라고 하는 새집 보험에서 $60,000까지 배상을 해줍니다. 주택분양의 Deposit은 건설사의 계좌로 직접 들어가기 때문에 계약자의 변호사를 통하여 그 이상의 금액의Deposit에 대해서는 빌더 변호사의 In Trust Account(고객의 신탁계정)에 넣어 달라고 요청하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다. 


 빌더가 이러한 요청을 안받아줄 수도 있겠지만, 받아줄 수도 있기 때문에 일단 요청을 해보는 것이 미래를 위한 중요한 자기보호가 될 수 있습니다.  또한 이러한 점을 감안하여 건설사의 명성이나 과거에 했던 프로젝트에서 어떻게 잘 마무리했었는지를 스타디할 필요가 생기게 됩니다.


▶Tarion(새집 보증보험)


 주택분양 계약서에 서명을 하게 되면 그 집은 Tarion이라고 하는 새집보험의 보증을 받게 되어 있으며, 그 내용이 계약서 뒷부분을 차지하고 있습니다. 그 내용을 아래와 같이 요약될 수 있습니다.

 

 

 

 

 예를 들면, 입주 전에 PDI(Pre-Delivery Inspection)라고 하는 사전검사를 하지만 입주 후 일년동안은 작업한 내용이나 재료가 잘못되었다면 계속 하자보수를 요청할 수가 있도록 되어 있습니다. 단, 지정된 양식을 사용하여야 하며, 일년 내에 보고가 되어야 합니다. 이것이 1년 이내의 그룹에 들어있는 ‘Defects in work and material’의 내용이 되겠습니다. 


 

 

 


 지하에 물이 새는 현상이 발견되었다면 언제까지 이에 대한 보수요청이 가능할까요? 위에서 보시는 2년 이내의 그룹에 들어있는 ‘Water penetration into the building envelope’에 의거하여 이에 관련되는 양식을 요청하여 2년 내에 꼭 보고를 하셔야 합니다. 일단 기간 내에 보고만 되면 그 이후에도 이와 관련되는 보수요청을 할 수 있는 근거가 되기 때문입니다. 


 그래서 지하는 2년동안은 Finish를 하지 말고 시멘트 냄새가 빠지기를 기다리다가 2년 후에 Finish를 하는 것이 좋다는 조언이 여기에 기초하고 있습니다.

 


▶Assignment(전매)

 


 
 주택분양을 받고나서 입주를 앞두고 있는데 Closing을 할 수 없는 사정이 생길 수가 있습니다. 다른 지역으로 직장을 옮긴다거나, 지금 살고 있는 집이 안 팔린다거나, 혹은 모기지 대출이 불가능하다거나 하는 등등의 이유일 겁니다.  


 이런 경우 해결할 수 있는 방법은 분양을 받은 주택을 취소하여 빌더에게 돌려주거나 혹은 다른사람에게 팔아야 할 것입니다. 분양주택을 취소하는 것은 법적인 문제이므로 여기서 다루기에는 적절하지 못한 것 같습니다.  그래서 다음으로 생각할 수 있는 것이 Assignment(전매)를 선택하게 되는데, 이것이 가능하려면 계약서에 Assignment가 어떤 조건하에서 가능하다는 내용이 들어 있어야 합니다.  


 대부분의 Freehold주택분양에서는 빌더가 계약서에Assignment Amendment를 넣어주려고 하지 않습니다(콘도분양에서는 대부분 Assignment가 가능함).  그래도 미래의 상황을 고려하여 전매 조항을 넣고 싶다면 2-3%의 Assignment fee를 내더라도 전매조항을 넣어달라고 요청해 보는 것이 필요할 것입니다. 예정대로 클로징을 하게 되면 Assignment fee는 내지 않아도 되기 때문이지요.  


 실제 케이스로, 현재 분양중인 Observatory Hill 4개의 건설사 중에서도 전매조항을 넣어줄 수 있다는 건설사도 있고, 절대 안된다고 하는 건설사도 있습니다.

 

 

 

(다음 호에 계속)
 
                                                                                                                                   


 

 

 

 

 

 

 

 

 

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