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2. 건축물 ( 하우스,타운하우스, 콘도, 개인상가)를 신축 하기위한 대지확보 부터 설계, 시공 준공, 분양
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                    시공 에 대해 쓰는 모든 것은  실지 시공및 비지네스경험에 의한 내용이고 또한 저는 글쟁이가 아니고,  

                    현 ( 주) G.L 건설을 운영하면서 틈틈히 쓰기떄문에 이해하시고 관심 있으신 분만 질의 하세요.                                                                                                                                                        

 

    House 및  Developer Business 에 할일들  ( 하우스, 개인 상가, 공동주택 : Towen House, Condo.등 )

                

               1. 대지 확보

               2.  건축설계사무실 및 시공회사 선정 에 알아야 할일

               3.  City Permit 및   도면에 의한 자제 산출 및 공정 Schedule, 공사비 지출 계획 및 General Contrator 선정.

               4.  36 가지 공정의  단종업체 ( Sub- contracter ) 선정

               5. 자제 발주  및  외주 자제 발주

               6. 모델 하우스 및  분양

 

                     1. 대지 확보의  토론토 유형:    1.  토론토 경우 는   하우스 즉 낡은 벙걸로 한채 사서  한채 짓는 유형 

                                                                    2. 낡은 벙걸로 나란히 2채 매입,   대지 합병후   3 채분할 Detached House 를 짓는 유형

                                                                    3.  낡은하우스 나란히 여러채 혹은 상가, 플라자 건물 매입 ( Finch / Yonge St  지역)   타운 하우스 ,콘도 . 짓는 유형 등.

                                                                    4. 농지및 녹지 등 Zoning Change 등 택지 확보하는 방법. (더 깊이있는 질문은 이메일 )

 

                                     위에 유형의 대지 구매및 사업성은  1. 활동적이고 분야에 밝은 부동산 업체  선정 및 서류검토.  (한국은 땅 전문 부동산 업체),  

                                                                                          2. 분야에 경험많은  전문 건축 설계 사무실및 시공회사 선정.     계략적 검토.  (  건물 배치, 동수, 평면,  층수,연면적,  등등 ) 

                                                                                          3. 사업타당성 검토. ( 대지 가격, 설계비,건축, 도로, 조경, 및 장비비, 공사비 ( 직, 간접비 ). 사업성 검토. 

                                                                                          4. 대지 계약 후  ARCH 및 시공회사 선정 및 City Permit   준비

                                                                                          5. 대지 분할 및 합병, 소유권이전 및 등기 변호사 선정. ( 한국은 법무사)

                                                                                          6. 사업 계획서 작성  : 1차 시중은행 혹  2 금융권.

 

                      2. 건축설계사무실 및 건설회사 선정 및 알아야 할일  :   대지를 계약전 1-3항 까지를  빠른시일에결정 ( 항상 좋은 땅은 누구나 찿고 기다리고 있지요 )

                                                                                         설계사무실및 건설회사의 선택시 "예" 하우스를 지을려고 하면 하우스에 경험 많은 전문 설계 및 건설 회사를, 타운하우스, 콘도도 마찬가지.

                                                                                         전문이란 말그대로 많은 경험 과 실력을 갖추어야만 전문이 되듯이 설계 및 시공도 많은 경험을 갖춘 회사. 즉 시공회사 는 기본적으로

                                                                                          도면 만 보아도 오너와 설계자의 마음을  알아야 할 정도의 실력을 갗춘 시공회사 를 선정.

                                                                                          설계시  방향, 동선및 편리성, 경제성,합리성등 도면을 계획하고 또한  시공전  몇번의수정을 거쳐 시공을 하고난 후에도

                                                                                          아쉬움이 남는것이 설계 및 시공 이지요. 그러므로 전문 업체를 만나는것은  행운이고 팔자라고 생각합니다.

                                                                                         

                      3. City Permit 및 도면에 의한 자제 산출 및 공정 스케즐 : Owner 와 설계자와의 상의 후 완성된 도면을  City 에허가 신청 하면 City 내에서도 도면 검토 과정을 거쳐서 허가과정이

                                                                                          일반적으로  3 -5개월 정도 소요. ( 건축물 또 City 상황 따라 다를수있음 )

                                                                                          보통 3 개월  사이에  도면 검토 및 적산 , 적산이란 건물을 지으려면 자제 및 인건비  예를 들어 도면에나온 수치를보고 터파기 (Excavation) 에

                                                                                          반출 및 되메우기할 토량 산출, Con'C,철근, 벽돌 등등등, 모든 자제의 수량을 뽑고 외주발주할 자제 까지 그리고 총공사 에대한 실행 즉 자제 및

                                                                                           인건비, 장비비, 잡비 까지 실행을 만들고 실행에의한 공사 스케줄을 짜고 스케즐에의한 공사비 집행을 하여야 만 이과정이 시공의 기본입니다.

                                                                                           이과정이 기본 완성 되면 Owner 에게 공정 스케줄 및 머니 스케줄을 제출.

 

                      4. 36 Iteam의 단종 건설 업체 ( Sub - Contracter ) 선정 : 건축물 시공에  보통 36 개 단종업체 즉 예를 들어 타일 회사, 페인트 회사, 등등 각 시공에대한 전문단종회사를 선정 및 계약.

 

                      5. 자제 발주 및 외주 자제 발주 :  특히 외주 발주 자제 는  "예" Truss, Joist, Stud, Ply wood,  Windows & Frames, Special Order, Kitchen, Doors & Frames, Stair,등등 확인.

                                                                                                                       모든발주 자제는 현장 공정 스케즐 및  Delivery Schedule  확인.

 

                       6. 모델 하우스 및 분양 :  1. 회사는 계약된 36개 단종 업체들이 모델하우스를 선 시공 하면서 시공할 각 세대의 평면도면및 시공에 문제점  확인 및 수정, 

                                                              2. 모델하우스에 분양은 계약된 분양 회사가  실내를 꾸미고 광고및 분양, 

                                                              3. 모델하우스 오픈 전 분양 회사들은 좋은층 및 동,호수,의 위치는 먼저 Sold 표시 해놓고 분양을시작 하지요.  

 

                            * 주택 사업 및 건축물 시공에 관한 과정을 실지경험에 의한 포괄적인 설명에 대헤 관심 있으시면 질문 주시고

                                또한 개인하우스 , 개인상가, 를 가지고 싶으신분은 연락 주시면 개인의 비지네스로  완전 깊이 있고 확실한 실전의  답을 드리겠습니다.

                                감사합니다. 

                                                                                                                

                                                                                           

                                                                                          

                                                                                         

                                                                                           

                                                          
 

                             

                        

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