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온주의 토지사용관련 법규와 제도(12)
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(지난 호에 이어)


3. 건축허가제도(Building Permits)


온타리오주의 건축허가(building permit)는 건물을 새로 짓거나 대규모수리(renovation), 철거(demolition) 혹은 건물의 사용용도를 변경할 때 온타리오주의 건축관련규정(Ontario Building Code)과 도시계획관련조례(Zoning By-laws), 그리고 환경 및 자연보전관련법 등에 부합하는지 확인한 후 프로젝트의 진행을 허가하는 제도입니다. 


 건축허가는 관련규정의 법률적 준수 뿐만 하니라 현재의 집주인과 앞으로 그 건물에서 생활하게 될 미래의 사용자에게도 건축물의 안전에 문제가 없는지를 확인하는 절차이며, 건축기준(Building Code standards)이나 소방 및 안전관련규정이 계속 강화되어 2003년부터 2013년까지 10여 년 동안 소방화재나 안전사고 발생건수가 약 35%가 감소하였습니다. 


이러한 결과는 보다 안전하고 에너지사용이 효율적인 건축물을 짓도록 관련 규정과 기준을 보완해 온 결과입니다. 건축허가과정에서 건축기준이 가장 엄격하게 적용되는 곳은 건물의 기초와 구조적인 안전성 및 기능적인 부분과 냉난방, 환기 등 공조시스템(HVAC; Heating/Ventilation and Air Conditioning), 배관시스템(Plumbing), 그리고 소방 및 전기안전에 관한 부분입니다. 집을 허물고 새로 짓는 경우가 아니더라도 반드시 건축허가를 받아야 하는 공사의 종류와 허가가 필요 없는 공사의 종류를 각 지방자치단체마다 정해두고 있습니다.


프로젝트계획이 세워지면, 건축허가신청을 하기 전에 도시계획관련조례(Zoning By-law)에 어긋나지 않는지 해당부서(Planning Department)의 사전검토를 받는 게 좋습니다. 물론 비공식적으로 담당자의 의견을 물어보기도 합니다만, 서면으로 해당부서의 공식적인 의견을 받기 위해서는 건축계획과 관련된 도면자료(Survey, Site Plan, Floor Plans, Elevations and Cross-Sections)를 첨부하여 도시계획관련 검토(Zoning Review)를 요청합니다. 


Zoning Review는 건물의 용도, 총면적과 높이제한, 도로와 이웃집 경계선으로부터의 최소 이격거리(Setback), 주차장, 조경 등 오픈 된 공간, 대지의 전면 너비(width)와 전체면적(lot area) 등이 도시계획관련규정(Zoning By-law)을 충족하는지 확인하는 작업을 말합니다. 


이와 관련하여, 현재 토론토시에서는 신청인이 ‘Preliminary Project Review’ 또는 ‘Zoning Certificate Review’ 중 하나를 선택할 수 있습니다. ‘Zoning Certificate Review’ 는 모든 요건이 충족되어 건축허가신청을 정식으로 접수할 수 있을만한 상황에서 주로 선택합니다. 


‘Preliminary Project Review’는 관련조례규정을 모두 충족하지는 못하지만, 어떤 부분이 어느 정도로 규정에 어긋나는지 서면으로 담당자의 공식의견을 받아서, 그 부분에 대해 건축계획을 수정하여 정식 건축허가신청을 하든지, 아니면 'Committee of Adjustment'에 경미한 미충족 부분(소위 ‘Minor Variance’)에 대해 예외적인 허가를 해주도록 신청할 때 근거가 될 첨부서류로 사용하려고 선택하기도 합니다.


이처럼 Zoning Review에서 문제가 없거나, 일부 조례규정을 충족시키지 못하여 'Committee of Adjustment'에 신청한 후 ‘Minor Variance’로 인정되어 예외적인 허가를 받으면 정식 건축허가신청을 할 수 있습니다. 제출된 신청서는 Building Department 에서 Ontario Building Code(건축기준)와 맞는지 검토한 후 다른 관련부서(수목관리, 도로관리 및 점유허가, 조경허가, 사적건물지정관리 등)와 자연환경관리기관(Conservation Authorities)에 회람하여 동의를 받은 후 최종건축허가서를 발행하며, 공사중간점검 및 준공검사를 진행하게 됩니다. (다음 호에 계속)

 

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