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온주의 토지사용관련 법규와 제도(11)
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(지난 호에 이어)


2.5. Subdivisions(토지구획) 및 Land Severances(대지분할)


땅을 분할하는 데는 두 가지 제도가 있는데, 하나는 Subdivision(토지구획)이라고 하고, 다른 하나는 Land Severance 또는 Lot Severance(대지분할)라고 합니다.

Subdivision(토지구획)은 대개 주택건설업체가 대규모의 땅을 매입하여 도로를 새로 만들면서 주택단지를 건설하는 경우에, The Planning Act(토지사용계획법)에 따라 여러 개의 필지로 땅을 분할하기 위한 허가신청절차입니다.


이에 비하여 이미 개발된 동네에서 땅이 넓은 오래된 집을 구입하여 하나 또는 두 개의 대지로 나누어 새로 집을 짓는 경우에는 Land Severance(대지분할) 허가신청절차를 밟게 됩니다.


Subdivision(토지구획)허가를 받으려면, 신청대상 토지의 사용용도가 해당 지역의 Official Plan(각 지방자치단체의 토지사용계획) 및 Zoning By-law(도시계획조례)에 어긋나지 않아야 하며, 온타리오주의 Provincial Policy Statement(토지사용정책지침서; PPS)과 토지개발 및 환경관련 법규와 정책에 부합하여야 합니다.


이와 함께 새로 들어서게 될 개발지구가 기존 개발지구에 대해 도로, 교통, 상하수도, 학교, 소방서 등 공공서비스의 수용여력과 추가 발생할 비용, 그리고 기존 동네에 주는 부정적인 영향, 조화로운 연계통합 등을 검토합니다. 


Subdivision 허가를 받으려는 주택건설업체들에게 땅을 매각할 기회를 노리고 농지 등의 토지에 투자하는 경우에는, 일반적으로 도시지역에서 가까운 땅은 5~10년의 투자회수기간을 목표로 하며, 멀리 떨어진 곳은 약 20년 이상의 장기간의 투자회수기간을 목표로 하는 투자입니다. 하지만, 땅을 매입한 후 직접 장기간에 걸쳐 땅의 용도변경(Change in Zoning)을 추진하는 경우에는 많은 시간과 비용이 소요되지만, 성공하면 더 비싼 값에 매각할 수 있으므로 보다 높은 투자수익을 거둘 수 있습니다. 


이런 목적으로 땅에 투자하는 경우에는 인근에 이미 전기나 상하수도망이 가까이 와 있는 곳이어야 유리하며, 도로개설이 용이한 교통접근로도 고려하여야 합니다. 아울러, 오염된 땅을 피하여 환경관련비용이 발생하지 않도록 유의해야 합니다. 


최근에는 광역토론토 내에서 부동산투자를 목적으로 넓은 땅을 가진 집을 구입하여 2개의 필지로 나누어 두 채의 새 집을 짓는 사례들을 과거보다 더 많이 볼 수 있습니다. 그만큼 땅이 점차 부족하게 되었고, 이 경우에는 Land Severance(대지분할)허가를 신청하여야 합니다. 


대지분할을 지방자치단체에 신청하면, 나누어진 땅의 크기나 형태, 그리고 신축될 건물이 Official Plan과 Zoning By-law, 그리고 온타리오주의 Provincial Policy Statement 등에서 목표로 하는 도시의 발전방향과 형태에 부합하는지를 살펴봅니다.


지역별로 Zoning By-law 에서 정한 최소한의 대지 크기와 전면의 너비가 있으므로 이러한 기본적인 여건이 충족될만한 땅을 매입하는 게 무엇보다 중요합니다. By-law 규정에서 정한 기준보다 약간 모자라는 경우에는 Committee of Adjustment 에 예외를 인정해 달라고 허가신청을 해볼 수도 있습니다. 


이처럼 도시기반시설이 다 갖추어진 동네 안의 땅의 큰 땅을 분할하여 두 채의 집을 지어 되파는 사업을 ‘infill Development’라고 하는데, 매우 경쟁자가 많은 사업분야입니다. 왜냐하면, 투자위험도 크지 않으면서 자금회수기간도 길지 않는데다 건축기간 동안 자금을 쉽게 빌릴 수 있기 때문입니다.


게다가 온타리오주정부나 지방자치단체의 정책이 Intensification(도시집적화)을 장려하는 방향으로 시행되고 있어서 제한된 땅에 더 많은 건물을 짓는 계획이 주변 인근동네에 부정적인 영향을 주지 않는다면 허가를 해줄 가능성이 점차 높아지고 있습니다. (다음 호에 계속)


 

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