지난주 Ministry of Finance에서 Stress Test 개선에 대해 발표하였습니다. 4월 6일부터, Mortgage Default insurance (모기지 부도 보험)이 필요한 Hi-Ratio Mortgage (다운페이먼트 20% 미만)의 모기지에 대해서 Qualifying Rate으로 기존의 Bench Mark Rate(5.19%)이 아닌 대출기관들의 주간 Insured Mortgage 이자율들의 중간 값(Median) +2%를 적용하겠다는 내용입니다. 현재의 Stress Test와 변화된 내용을 간략이 설명하자면 이렇습니다.

- 현재의 Hi-Ratio Mortgage (다운페이먼트 20% 미만) Stress Test 이자율 – 5.19%  (Big 6 은행의 Posted 5yrs Fixed 이자율 기준

- 새롭게 적용 되는 이자율 (만약 오늘 적용 된다면) ~4.89% (주간 5yr Fixed insured mortgage 이자율 중간 값 + 2% 기준)

위에서 볼 수 있듯이, 개선된 Stress Test의 심사 이자율은 현재보다 0.3% 정도 낮아진 이자율로 심사하게 되며, 그에 따라 현재보다 더 많은 모기지를 얻을 수 있게 됩니다. 
그렇다면 이러한 변화는 어떤 영향을 가지고 오게 될까요?

더 많은 모기지를 얻을 수 있다

심사하는 이자율이 낮아지는 경우, 당연하게도 많은 사람들이 현재보다 더 많은 모기지를 받을 수 있게 됩니다. 현재보다 0.3%의 낮은 이자율로 심사를 하게 되는 경우, 30만불의 모기지를 얻는데 있어서 약 1,500불 정도의 소득이 덜 필요해도 되며 (5% 다운페이, 25년 상환기간 기준), 현재 50만불 모기지를 받을 수 있는 사람의 경우, 4월 6일이 지나면 52만 5천불의 모기지를 받을 수 있게 됩니다.

Hi-Ratio가 아닌 Conventional Mortgage에 대해서도 변화의 영향을 줄 수 있다

현재까지 발표된 이 변화는 20% 미만의 다운페이로 보험을 사야하는 Insured 모기지에만 적용되며, 다운페이 20% 이상의 Conventional 모기지에 대해서는 적용이 되지 않습니다. 

하지만 이러한 변화는 향후 Conventional 모기지에 대해서도 변화를 가져올 가능성이 높은데, 은행 감사기관인 OSFI (the Office of the Superintendent of Financial Institutions)에서도 새로운 심사 이자율을 적용하게 되길 기대한다고 발표하였습니다. 

부동산 시장의 긍정적인 영향

2018년부터 Insured 모기지의 비율은 1/3 이하였습니다. 또한 Conventional Mortgage에 대한 당장의 정책 변화는 없습니다. 하지만 지난 몇 년간 강화만 되어왔던 모기지 정책 변화 속에서 수 년 만에 처음으로 완화가 되었고, 이런 작은 변화가 부동산 가격의 폭등을 이끌지는 않겠지만 긍정적인 영향을 줄 것임에는 분명합니다. 

현재 이미 캐나다의 집 가격은 작년도 대비 11.2% 상승하였고, 향후 이러한 분위기는 사람들의 집 구매에 심리적인 긍정적 작용이 있을 거라고 생각됩니다.

지난 수 년간, 높은 집 가격과 빡빡한 정책 속에서 사회 초년생들과 첫 집 구매자들이 집을 구매할 수가 없어서 큰 문제가 되어왔습니다. 그런 이유로 작년에 첫집 구매자들을 위한 FTHBI (First Time Home Buyer Incentive)가 소개 되었고, 이 정책도 개선이 될 예정이라고 합니다. 

현재 발표된 Stress Test의 변화 역시 이러한 사람들을 타겟으로 한 정책의 일환으로 보이며 앞으로 계속될 정책의 어떤 변화가 있을 지 관심을 기울여 볼 시기라고 생각됩니다.  
 

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